差饷物业估价署日前公布，2025年2月的私楼售价指数报284.7点，较1月份再下跌0.87%，创下自2016年8月以来的8年半新低。若与2021年9月的历史高位398.1点比较，更累计下跌多达28.49%，即是在短短约3年半内大跌接近3成。

香港私楼楼价高企，市民住得细又住得贵，多年来一直为人诟病。不少不合资格申请出租公屋或居屋等资助出售房屋的中等收入家庭，只能购买厨、厅、睡房合一的“纳米楼”，甚或被逼租住呎租贵过豪宅的劣质劏房，情况极不理想，促使中央领导人多次明示特区要“彻底解决住房问题”、“告别劏房”、“让市民的房子住得宽敞一点”。楼价回落有助市民“上车”置业及换楼“住大啲”，本质不是坏事。

然而，若果楼价跌势过急，以至长跌不止，对香港的长远经济发展和社会民生也绝非好事。对于已拥有物业的业主，不论是自住或投资，楼价下跌都会影响其消费意欲和能力，打击零售、餐饮及旅游等行业，若不幸沦为负资产就更惨。企业方面，即使并非从事房地产相关行业，只要持有物业都要面对资产减价问题。若依靠抵押物业作借贷，更可能出现资金链断裂及被银行call loan。最坏情况甚至会影响金融体系稳定，导致整体信贷、投资恶性循环萎缩。

减息周期未兑现 美关税战牵连广

政府已注视到有关问题，在去年《施政报告》宣布全面撤销所有楼市辣招，今年《预算案》再将所有细价楼（400万元或以下）的物业交易印花税下调至100元、暂停出售商业用地一年等，希望能稳住楼市和民心。有关措施确能协助市民上车、换楼和卖楼套现，亦有助发展商趁好消息散货，令物业交投量大幅上升。

然而，由于发展商手头存货仍甚多，楼市未来供应还陆续有来，说好的减息周期迟迟未兑现，还有由美国发动关税战可能引发全球经济衰退等，大多数业内人士都估计楼价跌势仍未止。这亦是发展商纷纷减价促销，以便套现还债的原因。

楼价越卖越平，首当其冲是发展商盈利，这与一般市民无关，但发展商因财力不足及看淡前景亦减少投地、减慢发展，则会对整体经济、就业和香港的长远发展建设造成负面影响，尤其是中央及特区政府都希望可提速发展的北部都会区。

因应财赤严重，政府提出以“片区开发”模式发展部分北都土地，希望通过收取较低地价，来换取发展商代为兴建部分基建。问题是现时不少发展商的财赤及负债比政府更严重，钱从何来？再者，加快北都发展，等于进一步增加未来房屋供应，发展商又岂会倒自己米？

发展局连出两招 冀发展商积极回应

面对当前困局，发展局近日连出两招，希望增加发展商以投地或补地价方式进行房屋发展的诱因。其一是推出“按实补价”模式，发展商申请换地或改划土地用途，只需按实际计划兴建的楼面面积来补价，毋须像过往计足用地的最高可建面积。此举可减轻发展商的短期资金压力，方便它们因应实际市况和对后市评估，暂不起齐所有单位。等到将来市况转好，可再向政府加码补价进行加建。

其二是取消只有地库停车场可豁免计算楼面面积的做法，让地面停车场亦可豁免。地库停车场的建造和营运费用都较高，兴建时间亦较长。将停车场移上地面楼层，还可减少发展商必须在楼宇低层提供一定商铺的压力，有助提速提效建屋。

过往若政府在市好时推出类似措施，可能会被质疑“官商勾结”或“明益地产商”。但现已时移世易，政府有必要因时制宜、因市制宜，避免香港的发展和建设，因一时的财赤问题及经济不景而大幅减慢，甚至停顿，希望发展商也能积极回应。

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