预算有限的上车客，普遍会由旧楼入手，因为这类单位通常间隔较四正好用，价钱上亦较新盘相宜，不过即使这类单位性价比较高，但仍不能忽视按揭年期问题，一般楼龄踏入45年的分水岭，银行有机会未必批核长年期按揭。星岛最近进行“港人置业意向”问卷调查，有读者建议银行放宽大楼龄屋苑按揭年期，不过专家指出，放宽机会微乎其微，因为要视乎多方面因素，但有一类单位，即使超过45年甚至更高楼龄，仍有机会获批30年供款年期。

▲太古城及美孚新邨，个别期数楼龄达55年。

▲庄锦辉表示，现阶段而言，对其放宽更长按揭年期机会微乎其微

▲王美凤亦指出，由于物业属抵押品，银行会按著不同情况而制定准则，划一处理并不可能

香港银行普遍以75减楼龄计算，即是45年楼龄以上的屋苑，有机会未必批核30年供款年期，若缩减至25年，每月供款负担相应增加。不过中原按揭董事总经理王美凤表示，其实向来没有硬性规定楼龄45年以上的屋苑就不能做30年供款年期，各银行审批的尺度均有不同，存在不同的弹性。

放宽机会微乎其微

对于有读者建议银行放宽大楼龄屋苑按揭年期，星之谷按揭转介庄锦辉表示，据了解，针对质素较差、风险较高的物业，近期银行按揭态度极为审慎，本身批出的按息亦远高于一般私楼按揭，楼龄高物业相信是下波收紧按揭的对象，现阶段而言，对其放宽更长按揭年期机会微乎其微。

针对高楼龄物业的按揭年期能否放宽，银行必然考虑的是风险问题，高楼龄物业本来就较难转售，万一收回物业不单无法收回成本，甚至连出售都有困难，是难以说服银行放宽其按揭年期。

高楼龄物业楼价欠动力本来就有其根本原因，例如维修问题、设施相比较新型楼盘失色等，都是准业主考虑的原因，单纯放宽按揭年期并不会对楼价提供上升动力。

王美凤亦指出划一处理并不可能，由于物业属抵押品，银行会按著不同情况而制定准则。

蓝筹屋苑较大弹性

大型蓝筹屋苑因为间隔四正好用、有规模有配套，通常都纳入必看项目，不过各区蓝筹屋苑普遍在80至90年代落成，如黄埔花园、康怡花园、沙田第一城，甚至有部份更早于70年代入伙，如太古城及美孚新邨，个别期数楼龄达55年。

王美凤表示，一般而言，银行普遍对知名大型蓝筹屋苑或铁路上盖物业存在较大弹性，主要因为流转率高、有规模，加上本身物业保养质素较好，有定期维修等，即使楼龄达45年，仍可做到30年期按揭。

以美孚新邨为例，有单位超过50年楼龄，个别银行会以80减楼龄计算，仍会批出来的30年期按揭，但她强调，要视乎物业质素及个别情况而决定，建议买家购入高龄物业前，先留意哪些银行可以做到30年还款期。若是一般大楼龄单幢旧楼，保养欠佳，流转率低，银行则未必可做到长年期按揭。

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