“中港”家庭分身家,近亲转让大有学问,赠予 vs 转让,两者税收相差17万

发布时间:2024-06-08 13:42

香港有不少“中港”家庭在内地持有物业,然而当涉及像何伯般的家庭纠纷﹑甚至争产分身家,如何将内地物业让子女或配偶继承,成为不少人的难题。其实内地物业转名可以用赠予方式过户,或是直系亲属方式进行物业转名,两者过户税收大不同,如果持有物业逾5年,并且是广东省内唯一住房,转名更加有着数。

房屋

赠与方式转名需付契税3%

粤港澳投资分析师李海文指,赠与过户通俗讲“我自愿送层楼俾你”,以珠海为例,只可以赠与给3代直系亲属。例如:父母、子女、兄弟姐妹、爷孙、外公、外孙。

至于赠与费用方面,以珠海为例,赠与方为楼价的万分之2.5%印花税,受赠方亦需付为楼价的万分之2.5%印花税。另外亦有契税,即是房产原本买入价,所佔转让分额的3%。

举例父亲的珠海物业原本买入价为200万元,如100%转让分额给儿子,佔转让分额的3%即6万元的契税。如果是50%转让分额,即3万元的契税。李海文指,因为内地基于“因城施策,一城一策”的施政方针,申请者事前须向当地不动产登记中心查询。

直系亲属买卖赠与  个人所得税高达20%

至于另一种是直系亲属的买卖赠与,区别在于税费不同。其中缴交的契税,即是物业原本买入价,其转让分额再乘以税率。税率根据住房情况。例如首套房屋90平方米以下为楼价的1%,90平方米以下为楼价的1.5%,第二套房屋90平方米以下为楼价的1%,90平方米以下为楼价的 2%,第三套及以上为楼价的3%。

假设物业为首套房屋面积85平方米,原本买入价200万元,转让分额为50%,税率为1%,契税即是1万元。

但还要注意,转让价可原价卖给直系亲属,但是转让价高于原价,需要按差额的20%徵收个人所得税,另外房屋购买未满两年需交增值税及附加税,即是楼价的5.3%。

所以如果楼价下跌时,如物业持有超过5年,一般人宁愿以直接买卖转名,业主变相“零税转名”。

赠予及买卖赠与的申请程序

在申请程序上,以上两者大致相同。首先可以在不动产登记中心官网下载“赠与协议或赠与合同”供双方填写,以父亲赠与给儿子为例,如果内地物业还有按揭贷款,可以到银行申请可否“带押过户”,意思是指将父亲原本物业剩余的按揭贷款过户至儿子。若然不获银行批准,儿子需要先偿还馀下房贷,接下来可以在不动产登记中心一次过办理报税及过户。

所需文件包括身份证﹑回乡证、房产证正本、亲属关係证明文件、赠与协议或赠与合同,以及商品房提供原本买入的发票和契税发票等。其中的“亲属关係证明文件”,香港人可在民政署宣誓办理,澳门人可在身份证明局办理。

“商品房买入发票”并非香港一般的收据,而是印有全国统一发票监制章,而监制章的式样和发票版面印刷的要求,发票的种类、内容、编码规则、数据标准、使用范围等具体管理办法由国务院税务主管部门规定,发票监制章由省、自治区、直辖市税务机关制作。

发票上必需包括票头、字轨号码(发票号码)、用途、客户名称、银行开户账号、商品名称目、计量单位、数量、金额,以及大小写金额、经手人、单位印章、开票日期等。

物业逾5年 广东省内唯一住房 转名可免税

香港律师及中国(全国执业)律师邓智荣表示,如港人打算将其物业出售,其转让物业的交易成本主要包括中介费、律师费、文件费与各种税项,其中税项包括契税、印花税、增值税、个人所得税等。以契税为例,家庭唯一住房且90平方米以下一般为1%,90平方米以上则为1.5%。

个人所得税是房屋买卖中费用成本较高的一环,高达买卖房屋价格增值部份的20%。

例如港人业主买入价为200万元,两年后放售,市值为300万元,物业面积为85平米的单位。契税为楼价的1%,即3万元,另加增值部份100万元的20%,即20万元。总共税项为23万。

以上述例子而言,港人业主如持有物业超过5年,并且是广东省内家庭唯一住房,即可以获得税务减免,增值与所得税就可按政策获得豁免。

邓智荣指,港人不熟悉内地房地产市场交易流程,香港人转让内地物业,一般会涉及公证文书与汇款出境安排,一般建议委託持有中港两地资格的律师全程处理。

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