公司名义买楼查询,撤辣后急增10倍,投资客贪扣税多,会计师:转让厘印只有0.2%

发布时间:2024-05-19 13:42

早前政府宣布楼市撤销辣后,楼市成交量增加,有会计师指因应撤销买家印花税(BSD)后,以公司名义买住宅物业的查询不断增加,有逾十倍增长。业内人士指,以公司持有购买物业,在税务支出上更悭税,因应利得税的关系,当楼价逾1,500万元时,用公司名义买物业在将来转售更可悭厘印费。

投资客贪扣税多

物业转让时悭厘印费

毅思会计及秘书公司执行合伙人Adam表示,购买自住或出租物业时,若物业比较有独特性及罕有,而且银码比较大,买家可能会用公司持有物业,以在将来转售时节省巨额厘印费。

根据第2标准税率物业价值超过21,739,120元,从价印花税(AVD)为4.25%;Adam指,若以公司持有作转让时,则以“股权转让”方式买卖物业,交易的只是公司股权,而不是直接物业买卖的话,就不必缴付买卖物业所需的从价印花税,只需要缴付股权转换的0.2%印花税(包括买方0.1%,卖方0.1%)。

假设购入2,200万元物业,在物业转让时可以节省巨额的厘印费。以一般物业买卖的4.25%税率计,需课税93.5万元;如果以股权转换的0.2%印花税计算,则为4.4万元,相差89.1万元。

出租物业扣税项目多

Adman举例,如果经营劏房单位出租,投资者多会以公司名义买楼,令租金回报比普遍3至4厘为高。由于以公司名义买楼扣税的项目较多,只要涉及公司的支出,均可以扣税。除了管理费、差饷外,还有大额的装修或者修葺,以及公司持续投入的经营成本、物业管理的人力成本,甚至将物业一按、二按套现融资的利息等。

即使不是经营劏房,普通购入一个大额物业出租,个人持有及公司持有税率亦有所不同。假设业主购入一个楼价为1,600万的太古城单位出租,业主花100万元装修,每月管理费为1,794元。

以个人持有物业,假设月租为38,000元,一年租金为456,000元,扣减业主所缴交5%差饷、即22,800元,净出租收入为433,200元,再扣减划一的修葺及支出免税额即86,640元,应评税净值为346,560元,以税率15%计算,该课税年度须缴交的物业税便是51,984元。

以公司持有的话,同样一年租金为456,000元,除了扣减差饷22,800元外,还有每年管理费支出21,528元,他又指,假设其他营运开支(例如清洁、维修)1.2万,可扣固定资产折旧为340,000元,如符合两级税税制,年度应课利得税为8.25%,即4,923元,相比个人持有节省47,061元。

会计师︰以股权转让可悭公司利得税

不过,公司每年均需要申报利得税。公司持有的物业,如楼价增值部份需要交税,如公司净收入(即楼价增值部分)200万以下为8.25%;净收入200万以上则为16.5%(法团)或15%(法团以外的人士或机构)。

Adman又指,假设将来卖出该物业,下一手买家是透过股份转让的形式,不会涉及到任何利得税,只需要缴交0.2%印花税。即使下手买家不愿意接收这间公司,想以一般楼宇买卖,或未必要交利得税,只要公司将该物业的性质定义为“真出租”,例如买入该物业有出租两﹑三年以上,基本上都是属于资本性质(Capital Nature),而非交易性质(Trading Nature),这个情况下,即使不是透过股份转让的形式,亦不需要交利得税。

相反,90年代时很多人摸货炒楼,买入物业后,持有的时间不长,基本上一两个月就卖给其他人,频繁地一买一卖,很快完成个交易,在税局角度会被定义为“Trading Nature”,需要缴交利得税。

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