近日网上有声称是日出康城新盘凯柏峰的买家担心收楼时，无法借足按揭要抬钱上会，并于讨论区贴出“联署声明”，希望发展商提供利息补贴等一系列措施，结果惹来大量网民批评。事实上，随着近年本港楼市下跌，较早期的新盘楼花很有可能估价不足，严重者更可能令以建期付款方式的买家要抬钱上会，甚至最终因上不到会而要挞订。 究竟“建期付款”与“即供付款”有何分别？ 购买楼花时又应该注意什么风险？

“即供付款”VS “建期付款”

所谓“即供付款”，即买家支付订金后，就需要在短时间内全数付款或上会以完成交易。 好处是一般发展商会提供较大折扣优惠，买家亦可按当时息口环境及单位估值申请按揭，未来变量较少; 缺点则是买家在楼花期内已经要供楼，若然本身业主期内要租住其他物业，便会百上加斤。

“建期付款”方面，即买家支付较少首期后，可直至收楼前才向银行申请按揭支付尾数。 好处是付款期较宽松，一般较适合预算有限的上车客选择; 不过，缺点是楼价一般比即供付款为高，楼花期后息口或已上升、单位估值亦可能下跌，甚至买家本身的工作及经济情况也随时有变，最终令买家因上不到会而要挞订。

差估署楼价指数两年跌两成

若以单位估价而言，差估署早前公布3月全港私人住宅楼价指数按月回升1.06%至305.7，终止10个月连跌走势，惟按年则跌13.23%; 若以2022年3月计，两年间更大跌约两成。

换言之，近两年的新盘楼花很有可能会出现估价不足的情况，买家就可能要申请更高的按揭成数，以至额外准备更多的首期上会。 假设以楼价500万元单位为例，楼价跌13%已经是65万元，楼价跌20%就相差100万元。

H按封顶息两年大增1.625厘

息口环境方面，翻查资料显示，近年本港最优惠利率（P）由5厘加至最新的5.875厘，市场上普遍的H按封顶息率亦由大约“P-2.5厘”急升至最新的“P-1.75厘”，即实际按息由2.5厘加至4.125厘，加幅高达1.625厘。

若以2.5厘息及30年期计，每贷款100万元的每月供款为3,951元，贷款500万元则供款19,756元; 而以4.125厘息及30年期计，每贷款100万元的每月供款增至4,846元，贷款500万元则供款24,232元。 换言之，每贷款100万的每月供款就要多付895元，贷款500万则为4,476元，升幅接近23%。

顺带一提，近期按揭计划的现金回赠也大减，由以往普遍达1%或以上，现时部份大行已减至“零”。 若以500万楼盘、借九成计，现金回赠1%也相差达4.5万元。

最坏不只挞订 发展商恐追差价

最坏情况方面，就是买家无力上会，最终要被逼挞订，但要留意的是，买家除了会因此损失所付定金外，一旦发展商未来劈价重售单位，买家亦有机会要支付当中的差价。

近日长实（1113）旗下元朗洪水桥新盘“#LYOS”连环挞订15伙后，发展商随即劈价最多32%出售货尾，长实营业部首席经理郭子威亦强调，如果买家未有完成买卖合约，若重售后成交价较挞订价低，将向买家追讨差价。

因此，有意买入较长年期的新盘楼花买家，宜留意未来楼价及息口因素，而对于预算有限的买家而言，较稳阵做法仍然是选择即供付款，以避免楼花期后出现上述不明朗因素。

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