本港楼市于2008年经历金融海啸后，在美国实施量化宽松（QE）下持续上升，港府及金管局亦自2009年起开始实施一系列逆周期措施及楼市辣招，以遏抑市场投资需求及炒风，至今已实施长达14年，今次《施政报告》迎来减辣，可算是一个时代的转变。

政府推三辣招打击炒风压需求 2016年再加辣

翻查资料，金管局前总裁陈德霖在2009年10月上任后，当月随即推出首轮逆周期措施，以收紧2,000万港元以上住宅按揭成数至六成，其后于2009年至2017年更累计推出8轮逆周期措施（见图一），包括将压测利率增至3厘、收紧住宅按揭成数至六成、按保计划最高按揭成数下调至八成（首置人士除外）等。

政府方面，由2010年至2017年也先后推出及微调额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）及双倍印花税（DSD）三大楼市辣招（见图二），以打击本港楼市炒风。三者之中，最早推出的是SSD。政府于2010年11月首度推出SSD，规定买家于6个月至24个月内转手，需额外征收5%至15%印花税，以求击退短炒的投资者；直至2012年10月，亦即实施有关政策的两年后，政府再推出“加强版SSD 2”，将征税适用期由2年延长至3年，税率亦加到10%至20%。

同一时间，政府更加推BSD，以针对非本地居民和以公司名义购买住宅物业的买家，对其征收高达15%的税率，其后本港市场更衍生出一些连公司买卖（俗称买壳）的楼市成交。

虽然辣招一度令楼市投资情绪冷却，但难阻楼市升势。至2013年2月，政府再度加推DSD，即已持有住宅的业主再买物业时，需按旧税率缴付双倍印花税，最高税率由楼价4.25%加至8.5%；而双倍印花税亦涵盖工商物业，但首置或换楼人士可豁免。值得留意的是，若买家是非本地居民，除要支付DSD外，同样要付BSD。

在新政策下，本港物业市场自此多了不少“慈父、慈母”，皆因不少父母均会借用子女的首置名义买楼来省税。政府终在2016年11月加辣，DSD印花税率划一提高至15%，首置或换楼人士则续豁免。

图一：金管局自2009年先后推出8轮逆周期措施

图二：政府自2010年先后推出楼市辣招

辣招难阻楼市升 前年创历史高位后回落

实施辣招多年，楼价表现又如何？以中原城市领先指数（CCL）为例，于2009年10月、亦即首次推出逆周期措施当月指数为73.8；而2010年11月首度推出SSD时，指数为87.55；其后于2012年10月及2013年2月分别加推BSD及DSD，指数则报111.11及121.73；直至2016年11月终极加码DSD至征收15%税率，指数仍进一步升至143.95，反映各项招数根本难阻楼市升势。

事实上，CCL最终于2021年8月创出历史高位191.34点才回落，即自楼市辣招首度推出计，期内最大升幅高近1.6倍。惟近年楼价回落，截至今年10月13日报157.02点，重返去年12月水平。不过，若以2009年10月至今计，本港楼价14年仍累升112%。

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