《星岛》记者  钟凯 深圳报道

房地产行业寒冬仍在持续，据第三方统计，截至7月22日，A股的83家上市房企之中已有70家公布上半年业绩预告，其中52家企业预亏，占比超过74%。

作为央企龙头的保利发展（600048.SH）同样未能独善其身。7月23日，保利发展发布的业绩快报显示，2026年上半年，公司实现营收1028.97亿元，同比减少11.95%；归母净利润19.28亿元，同比减少38.96%；扣非归母净利润18.47亿元，同比减少38.99%。

据《星岛》了解，这是保利发展自2011年以来录得的半年度归母净利润最低水平，同时自2021年至今的五年半时间内，公司归母净利润持续处于下行通道。2026年上半年，其归母净利润率仅有1.87%，较上年同期再度下滑约0.45个百分点。

▲保利上半年财务指标

保利发展解释称，受行业和市场波动影响，公司房地产项目交付结转规模和结转毛利率下降，导致公司相关利润指标同比下降。

保利发展并未披露上半年结转项目明细，但从过往情况来看，受房地产结转毛利率下降影响，公司整体毛利率已从2019年的35.0%降至2025年的12.7%；同时，自2020年以来公司归母净利润率持续下降，2025年更是达到0.3%的低点。

▲保利历年利润率变化，资料来源：中银证券

分季度来看，2026年一季度，保利发展营收457.30亿元，归母净利润9.16亿元，同比分别减少15.74%、57.06%，盈利端遭遇大幅回撤；进入二季度后，保利发展营收端边际改善，单季实现营收571.67亿元，降幅同比收窄至8.66%，归母净利润10.12亿元，同比大增75.09%、环比小幅增长10.48%。

需要注意的是，二季度公司归母净利润高增并非经营基本面反转的信号，其实际上是源于2025年同期利润大幅下降带来的低基数效应。从利润率角度观察，二季度归母净利润率下探至1.77%，较一季度环比回落0.23个百分点，最终拖累了保利发展整体盈利表现。

在全行业利润坍塌、多数房企收缩避险的背景下，资金实力相对雄厚的头部房企走出了截然不同的发展路径。这批房企放弃全域布局，全面聚焦核心一、二线城市，通过抢占稀缺优质资源、优化货值结构，对冲行业毛利下行风险，保利发展正是这一逆周期策略的典型代表。

数据显示，2023—2025年，保利发展拿地总额分别为1632亿元、683亿元及791亿元，始终是拿地最积极的房企之一。在2025年业绩会上，董事长刘平更是表示，2026年全年公司计划完成房地产相关产业直接投资1664亿元，其中土地投资850亿—1000亿元，同比进一步提升。

据中指研究院统计，2026年上半年，保利发展权益拿地金额达到377亿元，位列房企首位；期内公司新增全口径货值764亿元，权益货值732亿元，仅次于越秀地产（00123.HK）及华润置地（01109.HK）。

▲2026年上半年权益拿地排行，资料来源：中指研究院

7月28日，保利发展更是在上海接连出击。《星岛》了解到，保利先是联合华润置地，力退中海、建发&金茂、招商&越秀&南通瑞城等劲敌，最终以总价161.2亿元竞得上海杨浦滨江八埭头地块，溢价率35.83%，住宅楼面价突破11.54万元/平方米，成为2026年上海单价、总价双料地王。

此后，保利继续联合徐汇城投，历经96轮竞价后以总价70.6亿元拿下上海徐汇康健地块，溢价率24.51%，其住宅部分成交楼板价约10.46万元/平方米，装标不低于4000元/平方米。短短一天内，保利揽下上海两大内环地块。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，杨浦八埭头地块坐拥上海全市稀缺的黄浦江滨江开发资源，徐汇康健地块则处于内中环成熟板块，交通、配套、客群基础成熟，地块宜居属性优势突出。两宗地块均录得20%以上溢价率，充分验证了核心区稀缺土地资源在调整周期中的强劲抗跌性与资本吸引力。

就业绩及拿地策略事宜，保利发展方面并未回应《星岛》。另一位不具名的房企人士则表示，房企面临的重要挑战是项目毛利减少，这种情况下只能依靠优质土储才能修复中长期毛利水平，对冲存量项目盈利压力。

中银证券在研报中指出，保利发展销售已经连续三年稳居行业第一，销售均价连续五年稳步提升，主要得益于布局城市能级的提升。

2026年上半年，保利发展实现销售金额1351.06亿元，同比减少6.93%，签约面积631.94万平方米，同比减少11.44%，销售均价2.14万元/平方米，同比则上涨5.09%。另据第三方统计，保利发展在广州、上海分别销售253.9亿元、155亿元，位列当地房企第一、第三。

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