《星岛》记者 黄冬艳 深圳报道
3月30日下午，华润置地（01109.HK）举办了一场线上业绩会。由董事会主席李欣领头，总裁徐荣、首席产品官兼董事会副主席张大为、首席财务官赵伟、首席运营官、副总裁陈伟等出席并就业绩及业务发展答记者问。
这大概是“三条红线”出台数年以来，华润置地管理层信心最足的一次业绩会。
从整体业绩来看，2025年华润置地2814.4亿元的总营收同比仅微增0.9%，核心净利润则同比下滑11.4%至224.8亿元，但其中的经常性业务却显现出逆势增长的潜力——核心净利润同比增长13.1%至116.5亿元，在整体核心净利润中贡献占比超50%。
▲华润置地主要业绩数据，来源：企业公开信息
这组在业绩会及财报中被数次强调且重点突出的数据，释放出华润置地盈利结构优化的信号。
高周转时代，这项曾因投资回报周期太长而被多数房企置后的边缘型业务，现如今已成为房地产行业深度调整期、企业业务转型、稳住整体利润和现金流的“利器”。华润置地董事会主席李欣亦就此宣布，华润置地成为行业内为数不多成功从房地产住宅开发向经营性不动产投资、开发、运营转型的企业之一。
基于此，这家转型成功的央企亦对业务进行梳理，规划了“三条增长曲线”的全新发展模式及可量化的目标，并将其作为华润置地已彻底摆脱曾经的“三高”模式，实现业务模式战略性升级的标志。
摆脱“三高”旧模式
“三条增长曲线”，是贯穿华润置地整个业绩会的关键词。同时，一把手李欣亦为三条增长曲线制定了量化的目标。
在华润置地“十五五”战略规划下，第一增长曲线是开发销售型业务，仍为业绩基本盘，亦是营收和现金流的主要贡献者。
数据显示，2025年华润置地开发销售型业务结算收入2381.6亿元，同比微增0.4%，结算毛利率减少1.3个百分点至15.5%。
第二增长曲线为经营性不动产收租型业务，同样被赋予“利润及稳定现金流的主要贡献者”的功能定位，并与第三增长曲线“轻资产管理收费型业务”，组成华润置地的经常性业务。2024年该经常性业务贡献的核心净利润占比为40.7%。
《星岛》了解到，2025年华润置地的经常性业务仅以433亿元、15.38%的营收占比，却贡献了116.5亿即51.8%的核心净利润，成为企业整体利润的“护城河”。
具体来看，2025年经营性不动产收租业务总营收为254.4亿元，其中购物中心租金收入同比增长13.3%至219亿元，毛利率微增1个百分点至77%；但写字楼及酒店业务收入同比均下滑，前者租金收入下滑10.8%至16.8亿元，后者同比下降10.5%，为18.5亿元。
轻资产管理收费型业务，囊括了华润置地的多元化业务，包括物业服务平台万象生活、文体产业运营、租赁住房、城市建设管理与咨询、资管服务等。2025年，该类业务累计贡献了178.3亿元的营收。
在业绩会中，李欣表示，华润置地面向未来将更从容且充满信心，但坚持有利润的营收和有现金流的利润，是过去几年华润置地的核心经营策略，未来也仍旧是穿越周期的财务纪律和经营底线。
因此，结合该策略及2025年的业绩数据，李欣为华润置地各项业务制定了一个相对谨慎的量化发展目标。
开发销售业务方面，由于预判到2026—2027年传统房地产市场仍将承受一定市场压力，华润置地将在投资质量提升的基础上，实现开发销售业务企稳回升。预计在“十五五”以后，该项业务营收规模将维持在2000亿～2100亿，支撑70%～75%的营收，净利润占比则接近四成。
此外，华润置地经营性不动产收租业务营收规模预计可达到300亿元，占总营收的比重为15%，但利润贡献将提升至50%；而轻资产管理收费型业务规模为200亿元，营收占比10%—15%。
▲华润置地提出的“十五五”业务发展目标，来源：企业披露
对比可发现，在经常性业务相对稳定增长的预期下，华润置地的开发销售业务缩表实际仍会持续。
整体毛利水平提升3个以上百分点
基于三条增长曲线，华润置地管理层亦在业绩会上介绍了各业务增长目标背后的支撑点。
首席财务官赵伟指出，因行业整体下行及开发业务市场环境等影响，近几年华润置地的整体毛利率和开发业务毛利水平有所下滑，而经营性不动产收租业务的稳定收益有效地保障了整体的利润水平。
但在未来房地产市场趋向平稳的背景下，华润置地的整体毛利水平将有望在现有21.2%的基础上提升3个百分点，且不会完全依赖于经营性不动产收租性业务占比的提升。
开发销售型业务方面则主要来自土地储备及可售资源。
2025年，华润置地新增了33个土地项目，新增土储面积339万平方米，权益面积256万平方米，其中一、二线城市投资占比达到99%。另据总裁徐荣透露，华润置地还通过专项收储、股权退出、土地置换、商改住调规等方式，盘活了约250亿元的土地储备。
截至2025年末，华润置地的土地储备总面积为4673万平方米，其中开发销售型业务土储面积3936万平方米，投资物业土储面积737万平方米。
《星岛》了解到，在不包括2026年新增土地资源的情况下，2026年华润置地的可售资源已达到4500亿元，其中一、二线城市占比约为92%。
因此，华润置地预计，2026年的销售规模水平将与2025年基本持平。同时，截至2025年末，华润置地还有已售未结开发销售型业务营业额2102亿元，可对接下来的营收形成支撑。
经营性业务方面，2025年华润置地新开业了6个购物中心，在营购物中心98座，年内新开业购物中心平均出租率96.9%。
《星岛》了解到，未来华润置地除了继续在一、二线及省会等核心城市布局购物中心，也会积极拓展收并购的渠道，预计接下来仍会保持平均每年新开6个购物中心的节奏，2030年末在营购物中心将增至127个。
轻资产管理业务方面，除继续扩大管理规模外，华润置地亦成立了资产管理公司，一方面为旗下的商业项目资产证券化退出做准备，加快资产与资本循环；同时计划进一步加大购物中心的投资，强化土地拿地和项目收取的力度，加快资管布局。
房地产最艰难时刻过去
业绩会上，被问及对2026年市场趋势的看法，首席运营官陈伟表示，从3月份的数据来看，全国市场呈现了结构性修复的特征。同时在控增量、盘活存量、优化供给的大政策背景下，各地因城施策政策的出台，也给予了市场较好的预期，除了部分二手房市场成交量回升，上海等重点城市的新房市场亦呈现了较明显的反弹信号。
但陈伟认为，目前的整体政策力度还是比较克制，并没有出现之前较高的一些利率政策，未来政策还有相当大的发力空间。
基于此，陈伟表示，房地产行业最艰难的时期差不多已经过去，正式进入触底回升、深度分化的周期。核心城市和优质的板块将会率先起来，其他城市在逐步消化存量的基础上，会实现缓慢的修复。
土地市场方面，总裁徐荣则预计，2026年土地市场结构性分化的态势仍将持续，土地供应也将进一步向核心城市的核心区域集中，核心城市优质地块的供应有望维持一个合理的规模，土地市场的竞争预计仍将维持一定的热度。
但华润置地仍会以稳健的投资原则，坚持量入为出的原则，坚持以现金流安全为第一原则的投资底线。
《星岛》了解到，截至2025年末，华润置地的总借贷规模为2814.7亿元，持有的银行结余及现金为1169.9亿元，同比下滑11.8%，净有息负债率为39.2%，同比增加7.3个百分点，但加权平均融资成本为2.72%，相较行业水平偏低。
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编辑︱杨舟
