《星岛》记者 钟凯 广州报道

归母净利润同比暴跌74.65%至10.24亿元，创下公司重组以来最低水平；扣非归母净利润仅1.69亿元，同比骤降93.10%，核心经营业务近乎濒临盈亏平衡边缘……这是房地产深度调整之下，招商蛇口（001979.SZ）交出的2025年惨淡“成绩单”。

这份成绩单背后，是招商蛇口持续深陷的发展困局：不仅要在行业下行周期中推进去存货、降杠杆的缩表进程，还要在“保规模”与“优结构”之间艰难平衡，而早年高价拿地留下的存货减值“黑洞”，至今仍是吞噬公司利润的核心症结。

更为关键的是，这也是朱文凯接任招商蛇口董事长之后，公司发布的第一份完整年度报告，也成为检验新管理班子治理能力的首场“大考”。

2025年9月，招商蛇口迎来管理层“大换血”，原董事长蒋铁峰升任招商局集团副总经理，59岁的朱文凯接任公司董事长，聂黎明则出任公司总经理，外界一度担忧公司战略的连续性会受到影响。

面对一系列挑战，制定清晰的转型战略成为新管理班子的首要任务。在3月17日下午举行的2025年业绩会上，朱文凯明确，招商蛇口将于“十五五”做优开发、做强运营、做大服务，做好风险管控，从传统开发商转型为“开发商+运营商+服务商”。

只是，清晰的转型目标如何落地生根、破解盈利与负债双重压力，仍值得外界密切关注。

从年报数据来看，招商蛇口面临着多重困境，其中开发业务增长乏力成为核心问题。

2025年，招商蛇口实现营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%；毛利率为13.76%，同比下降0.85个百分点；净利润率仅有0.45%，同比下降1.89个百分点。期内公司归母净利润10.24亿元，同比暴跌74.65%，创下公司重组以来新低水平。

针对业绩大幅下滑的现状，聂黎明表示，核心影响因素主要集中在三个方面，且均与行业环境及公司审慎经营策略密切相关。

其一，行业周期性调整持续施压，过去四年国内房地产市场经历深度调整，行业普遍出现量价齐跌的情况，受此影响公司2025年营收减少242亿元、毛利减少48亿元，同时来自联合营公司的投资收益减少23亿元，多重因素共同拖累利润表现；

其二，公司秉承一贯的审慎原则，2025年共计提资产减值准备42.70亿元，导致归母净利润减少29.18亿元，成为业绩下滑的重要推手；

其三，公司对投资性房地产采用成本法计量，2025年计提折旧37亿元，进一步压缩了当期利润空间。

招商蛇口的资产计提减值并非个例，而是集中于一二三、四线城市的多个存量项目，且大多指向三四年甚至更早之前获取的高价地块，反映出行业调整期内房企高价拿地的潜在风险。

据《星岛》不完全统计，2025年计提金额最高的是重庆招商渝天府，计提约8.79亿元，该项目隶属于重庆西永物流园板块，招商蛇口于2021年以楼面价1.05万元/平方米、溢价率129.98%竞得。目前项目仍有部分产品在售。

其次是厦门湾湖臻境，计提4.33亿元。该项目位于厦门湖里区五缘湾板块，属于厦门高价值核心区域，招商蛇口于2023年5月以63.7亿元总价竞得，成交楼面价高达50536元/平方米，溢价率12.15%。2024年12月下旬，项目正式开盘后一度成为区域热门楼盘，但受行业整体下行及板块竞争影响，仍需计提减值。

此外，深圳国际会展中心商业配套项目、深圳会展湾新港广场分别计提1.99亿元、1.93亿元。这两个项目的历史可追溯至2016年，招商蛇口与华侨城以310亿元中标深圳国际会展中心确定建设运营主体，目前相关商业配套已逐步投入运营。

聂黎明坦承，计提等会计处理方式对公司当期的利润报表存在影响。但他同时强调，从长远来看，这是在夯实公司的资产质量，为未来的“轻装上阵”做准备。

谈及当下的房地产发展新形势，朱文凯表示，行业的竞争格局已从过去“规模为王”的粗放式增长，全面回归本质与初心，转向以产品和服务以及运营为核心的高质量发展。“实际上，未来的竞争是能力的较量。”

基于这一判断，他明确提出，“十五五”期间，招商蛇口在最为核心的开发业务方面要落实两方面的工作。

第一，强化聚焦核心的战略，以精准的投资筑牢发展根基，全面持续加强投资全流程的管控，并迭代投资评审体系。“我们会在成本合理的前提下，优中选优拿好地，坚定不移执行以销定投、以销定产，确保每一分钱都花在最具价值的地方。”

第二，以“好房子”的体系建设为核心，推动公司产品与服务的双升级。未来公司将围绕展示体验、交付品质等五方面实施“好房子”五大提升行动，让公司的产品力成为穿越周期引领行业的核心竞争力。

从拿地情况来看，招商蛇口近年来是投资最积极的房企之一。据《星岛》统计，2025年该公司新增拿地从上年同期26宗升至43宗，总地价从486亿元升至938亿元，权益地价则从335亿元升至543亿元，仅次于中海、保利。同时，2024年、2025年招商蛇口拿地均价均超过2.10万元/平方米，反映对一线城市及核心二线城市的投资力度提高。

不过，即便获取了如此多的土储，招商蛇口在开工方面依然较为谨慎。2025年，公司新开工计容建面仅有321.74万平方米，同比下降26.25%，远低于同期公司签约销售面积（716.12万平方米）。这也表明，招商蛇口目前仍以存货去化为主，存货风险依然是其面临的核心风险之一。

朱文凯表示，当前行业还处于市场持续调整、新旧模式转换、发展阶段变化的重要节点，招商蛇口依然会全面做好风险防控，加快存货去化，降杠杆、降成本，严守资金安全底线。数据显示，截至2025年底，该公司存货同比下降1.86%至3623.24亿元，存货规模已连续两年出现下降。

值得注意的是，在去库存的主旋律下，招商蛇口依然对规模有所追逐。2026年，公司预计总可售货值达到3400亿元（不含新增拿地），其中83%为住宅，并且核心6+10城占81%；基于此，全年预计实现的全口径销售金额接近2025年水平（1960.09亿元）。

“我们不盲目地去追求规模，但是会去追求有质量和有回款的销售增长。”招商蛇口副总经理吕斌如是说道。

在开发业务以外，招商蛇口其他两大业务整体营收虽维持稳健增长，但盈利端同样承压。2025年，其物业服务和轻资产运营服务平台招商积余实现营收192.73亿元，同比增长12.23%；归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%，主要受衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元影响。

资产运营业务方面，2025年招商蛇口管理范围内持有物业全口径收入76.3亿元，同比增长2.2%。分业态看，集中商业业务全年运营收入19.6亿元，同比增长10.73%；产业园业务运营收入则为13亿元，同比下降6.07%。

与此同时，招商蛇口并未像往年一样披露资产运营业务的EBITDA数据，这一举动亦加剧了外界对其持有型物业运营的担忧。

这种业务端的压力，进一步推动公司加快资产缩表、降低负债的步伐。朱文凯表示，“十五五”期间，招商蛇口将坚持走差异化、内容创新及专业运营的特色之路。其中，公司按“可出表、可持续运营、需去化”分类管理运营资产，严控新增持有物业，推动非核心城市持有物业逐步收缩退出。

出表的路径之一是资产证券化。他透露，2026年招商蛇口将积极申请发行商业不动产REITs，这也将是公司第四只REITs，构建退出和再投资的良性循环体系，助力公司负债表由重转轻。

从财务数据来看，招商蛇口的资产缩表与负债优化已呈现实质性进展。2025年，该公司完成了120亿元存量永续债全面清零，并落地经营性物业贷款141亿元，债务结构实现优化。截至期末，公司“三道红线”持续保持绿档，其中剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19；期末公司总资产为8354.12亿元，同比下降2.89%，较2023年末的9085亿元缩水超730亿元，缩表态势明确。

“我们会在短期内稳杠杆，改善资产质量，长期会在保安全稳发展的前提下，逐步降杠杆。”朱文凯表示。