之前写过银行的按揭回赠，今回谈估价及其他最新动向。楼价租金下跌人人皆知，零售和饮食皆不振，但似乎已经看到黑暗中的曙光，做人还是要乐观。

先讲银行估价，早前估价下跌，有阴谋论者认为又是银行“觉得很大风险”，“看淡后市”，“预期楼价会再跌”。但正如按揭回赠的取态一样，笔者多番强调，银行只是跟随大势，根本不会亦不用自己估后市。你当银行是和你一样的赌仔吗？

肯定的是，之前估价一直跌，但近期已有回稳迹象。传媒报导，十大屋苑的估值，录得六升四跌，终于出现“升多过跌”。报道参考了不同银行对不同单位的估价，应该相当可信。

楼价已有见底征兆

银行估价改善，当然和近期楼价似乎触底有关。中原城市领先指数虽然仍位于8年低位，但最近已连升四周。当然，情况并不是一片乐观，首先最近的按周升幅已是四周中最窄。另外，指数中其实只有港岛区录得升幅，九龙及新界均要跌，相信和新盘开价便宜有关，而港岛区新盘较少。无论如何，楼价或者未必很快反弹，但已有见底的征兆。

笔者谈过几次“供平过租”，息口水平的走向，似乎也对楼市利好。早前港元拆息大跌，令按揭息口也下跌。不少人提到情况只是暂时，拆息有机会反弹。当时笔者也同意，皆因香港拆息比美国低得太多，不容易持续。于是乎，近期港元拆息已经轻微反弹，但仍是比之前高位低了不少。

减息利好香港楼价

看息口，要看长远一点。短期港元美元利息当然可以背驰，但长远来说不会完全分道扬镳。早前公佈的美国联储局议息纪录显示，官员多数都预期息口将会下调。另一方面，特朗普的关税政策左摇右摆，但整体而言力度比最初提出的细很多。而虽然若干关税已实施，但的确未见通胀有大升。若此情况持续，特朗普或能得偿所愿，联储局或会再减息。而这对香港楼价来说，也会是好事。

最后，当然又回到租金。都说经济不景，但租金水平一直企稳，甚至缓缓上升。原因之一当然是不少未置业的人，见楼市没有起色，暂时选择租楼而非买楼。原因之二是内地专才，以及来港的学生。有趣的是，虽然香港的出生率下跌，但中小学生的人数，却不跌反升。学生何来？当然是来自内地。当然，这些学童长大后，未必一定在香港置业，甚至未必留在香港，但他们在香港还是要找地方住，租也好，买也好，也会支持本地楼市。

多数人意见不一定对

坊间有人以为笔者是“大好友”，相当奇怪。事实笔者只有自住楼一层，连换楼的意慾也没有，何来大好友？不过笔者敢于和那些网上的“主流意见”对著干。正如去年年头，恒指15000点，笔者已经说恒指可以上望20000点，人人当是痴人说梦，说经济如此差，港股怎会有运行？完成文章之时，恒指已经回升到近25000点。

这不代表笔者料事如神，很可能只是好运。但最重要的是：多数人的意见，不一定是对。况且他们说的话，又不用负任何责任，自己又不会真金白银买。塘边鹤的说话，有何说服力可言？

Patreon作者 李声扬

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