仲量联行指出，比较其他城市，香港甲厦楼龄偏高，楼龄逾30年占全港甲厦楼面44%，加上未来供应充裕，老牌甲厦若被置之不理，将被淘汰，不过，若然作“策略性”升级，注入新动力，有利于出租及买卖，一些个案中，只要作些少投资，得到意想不到的大回报。

楼龄逾30年占44%

仲量联行最新研究报告指，目前全港接近一半（44%）甲厦楼龄逾30年，比例将于2030年升至55.1%，直至2035年，约20%甲厦楼面或面临淘汰，该行预期，直至2026年，甲厦租售价将下跌超过10%，楼龄逾30年、欠保养商厦跌幅可能高达20%。

仲量联行研究部资深董事钟楚如表示，港核心区于2015年前落成的甲厦，比例高达97.4%，高于其他国际城市; 未来五年将有830万方呎甲厦新供应，相等于过去10年净吸纳量总和，市场竞争进一步加剧。 老旧甲厦若未能升级翻新，难以满足租户期望，面临空置率上升，租售价下跌。

ESG标准新甲厦受捧

她续说，目前新旧甲厦表现分化，市场出现“优质迁移”，拥有ESG标准的新甲厦受捧，企业重视员工福祉与品牌形象，租户倾向选择灵活度高、符合可持续发展标准的甲厦。 去年全年，楼龄5年内的甲厦录逾100万方呎吸纳量，楼龄逾30年录负4.4万方呎吸纳量。 目前新旧甲厦租金差距为每方呎2.9元、创下历史新低。 于2018年中商厦高峰期，两者差距为15.6元，而于2010年期间，更高达16.4元。

她补充，单靠减租难以取悦租户，预计租金差距将继续扩大，预计直至2026年，甲厦租售价将下跌逾10%，楼龄逾30年的甲厦跌幅料高达20%，老旧甲厦若不升级，将难以维持资产价值。

“微调”或“重塑”各式其式

为甲厦作“策略性升级”，业主可以选择轻度的“微调”，或深度的“重塑”，因应物业的情况作出选择。

仲量联行香港物业及资产管理部总监钟志雄表示，除了轻度改造外，若然甲厦面对严重老化或租户流失，可考深度翻新（Deep retrofit），针对结构、系统、服务或功能进行全面升级。 例如，重新设计和翻新某个区域，包括洗手间或外墙，以及取得绿色建筑认证，提升资产质素与营运效率，解决大厦功能过时的问题。

“深度翻新”减9%空置

他分析道，若以10年计算，完成深度翻新的甲厦，较未作任何翻新的物业，空置率低9个百分点，租金溢价高达4.6%，平均每年净营运收入增加3300万，有效为大厦作资产增值。 他举例说，东九龙观塘道348号宏利广场，透过升级管理系统及冷气机系统，节省10%用电量，回本期少于一年半; 中环兴玮大厦斥资2400万元，于大厦外墙加装3D LED电视，结果，每年获得额外收入逾2600万，此数目，相等于逾10层写字楼租金收入，投资回本期少于一年。

根据该行个案，一些轻度改造情况，若以十年计算，回报可观，足以抵御5.3%资产价值贬值; 相反地，若果物业未经翻新，根据该行预期，可于未来10年面临高达20.3%租售价跌幅，业主应根据物业现况及市场定位，审慎评估升级路径，制定最合适策略，巩固竞争优势，以及确保长远回报。

以上内容归星岛新闻集团所有，未经许可不得擅自转载引用。