根据统计数字，近年借款人申请及银行批出之平均按揭年期维持约27年，对比10多年前平均按揭年期少于25年，以及20多年前平均按揭年期少于20年，反映近10年选用较长按揭年期的借款人占多，并以选用30年及25年还款期为主流。选用较长按揭还款期的好处是，每月供楼金额相对较低，亦因而较易通过银行审批之供款要求。

借款人年龄及楼龄影响审批

目前按揭年期上限为30年，但是否每位按揭借款人都可申请最长30年还款期？银行对于按揭年期设有审批准则，借款人的年龄及物业楼龄亦是评估要素，亦会影响银行批出之按揭年期。一般来说，按揭借款人的年龄或楼龄与还款期的总和（人龄/楼龄+按揭年期）上限介乎70至75年。

按照上述主要准则，借款人年龄若超过45岁已未必可获批足30年还款期。其实，对于年龄相对较高的按揭申请人，仍有弹性方法可获批足长达30年按揭年期。市场上有部分银行对于人龄审批方式较具弹性，接纳以“80减年龄”的计法，借款人年龄若达50岁仍可获批足30年还款期；当然，借款人仍需向银行提供足够入息证明。

部份以“75减年龄”作准则

有些银行则以“75减年龄”作为基本准则，而当中可因应特定情况放宽至“80减年龄”，例如是客户属于较大额存款的理财客户，又或能显示退休后仍有持续稳定月入如退休金、股息、租金等。

那麽，年龄高于50岁的人士，又有没有方法获批足30年还款期？ 以一个案为例，陈先生60岁，刚买入一个新盘单位，并向银行申请7成按揭贷款。

陈先生未有考虑年龄影响还款期之问题，一心准备申请30年期，但银行一般仅接纳陈先生申请15年还款期，而大幅缩短还款期，意味月供金额大增，15年对比30年还款期之每月供款额多出一倍，陈先生因而失预算未能向银行出示足够入息水平。

留意增加年轻担保人要点

陈先生向笔者公司之按揭顾问求助，经过仔细了解陈生的情况，即使有银行可将其按揭年期延至20年，按照陈生之入息水平仍未可通过审批要求；故此建议陈生可考虑加入较年轻之担保人，以助拉长按揭年期或增加整体入息水平；最终陈生成功如愿选用30年还款期获批7成按揭。

超过50岁或高龄人士若希望延长还款期至30年，方法是增加一位较年轻的担保人，但当中要留意的是，除了业主及年轻担保人的入息需符合供款入息比率要求，年轻的一位每月入息最少能足够供楼，银行才会以年轻那位的年龄计算按揭年期。亦有个别银行要求年轻那位属于主要入息者，入息占比较大，才可以年轻那位年龄计算按揭年期。

王美凤

中原按揭董事总经理

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