新春过去不久，地产界预期今年商铺租金持续低迷下，主打无人驻场概念、以科技大幅节省人力成本的的夹公仔机店、无人拉面店及桌球室将会兴起。 此外，港府致力打造“留学香港”品牌，惟有研究预计3年后学生宿位短缺达12万个，近年虽有大学及投资者购入酒店改建为学生宿舍，但仍供不应求，早前有大学斥巨资购入市区商厦扩充，业界估计未来数年涉及教育产业的地产交易将增加，并盼当局尽快公布去年《施政报告》提及鼓励改装酒店或商厦为学生宿舍的先导计划，以及当中细节。
▲踏入蛇年，地产界展望无人店及教育产业成为市道新趋势。
资料显示，去年第4季香港约有808宗商铺租务个案，是去年按季表现最差，全年商铺租赁成交约3544宗，较前年的4194宗下跌15.5%; 涉及租务成交金额3.5亿元，较前年4.8亿元减少约27%，反映整体铺租大幅下调。
切合现代人随时出行生活方式
中原工商铺董事总经理潘志明指，租金虽下调，但游客消费模式改变下，闹市核心区及一线街道少了珠宝店及奢侈品店，有业主但求租金回报，降低对租客的要求，故铜锣湾波斯富街出现两餸饭店及面包店。 他又留意到，近年无人商店兴起，除夹公仔店及24小时健身室大行其道，去年底有内地商人于九龙城广场开设24小时无人桌球室，另有港人于工厦经营无人桌球室及自助拉面店。
潘指，24小时无人店是新时代产物，经营者善用科技遥距监控及网上预约，亦切合现代人随时出行的生活方式。 恒生大学市场学系助理教授邝家麒亦指，香港人力成本高昂，驻场的低技术劳工亦难聘请，无人店利用科技遥距监控取代人力，又用尽所有时段，增加利润，相信未来无人店将增加。
长沙湾青山道的韩式拉面店“面の研究所”，也是24小时无人店，顾客可自行买面及煮面。 负责人Maggie指，面食是主要的收入来源，另卖饮品，又设夹公仔机，店铺全日有不同客群，“午市多学生，凌晨有附近劏房居民来吃宵夜; 圣诞节及除夕夜凌晨全店满座。”无人驻场虽减成本，但曾被偷食物，她指，每月租金3万元，现时收支平衡，“未来若找到租金相宜的铺位，会考虑开分店。”
24小时自助桌球室Snookery的负责人Mitchell，租下荔枝角及新蒲岗2个工厦单位经营，每店只设1张英式桌球枱。 他指，最初避免被他人打扰，便与2名同样热爱桌球的中学同学合租场地练习，“之后发现不少‘波友’有同样需求，便发展成生意。”两店采会员制，网上预约后凭二维码取房，他透露，平日的晚上、周末及假日较旺场，去年圣诞节及早前农历新年生意不俗，惟因租金不菲，暂不足以支付生活开支。
3年后学生宿位短缺达12万个
邝家麒又预期，未来涉及教育产业的地产交易可望增加，料为低迷市道提供动力。 过去两份《施政报告》，当局锐意发展教育产业，继前年订下香港成为“国际教育枢纽”的目标，增加专上院校的非本地学生限额由20%增至40%; 去年又提出打造留学香港品牌，而留学生增加，衍生对宿位的需求。
国际房地产服务公司高力去年发表报告，预期2028年香港学生宿位短缺达12万个。 高力香港研究部主管及零售顾问咨询李婉茵指，2018年至2024年间，专上院校的非本地生人数复合年增长率达11.6%，2023/24学年度非本地生达7.36万，到2028年，本地生及非本地生宿位需求达17.5万，但届时香港学生宿位仅5.5万个，忧对香港构建教育枢纽带来挑战。
近年不少投资者投放资源至学生宿舍业务，有人于疫情时，购入整幢酒店改建为学生宿舍，李婉茵指，现时市面的双人房及单人房月租由逾7000元到逾1万元，较公营学生宿位收费的2000元及7000多元高。 李指，酒店已有基本住宿配套，改建工程较简单，亦雇用较少工作人员，大大降低成本，而留学生多按季，甚至一次付清全年租金，带来稳定现金流。 现时全港有9个单幢式私营学生宿舍项目，仅供应3000个床位。
政府于2018年成立宿舍发展基金，拨款逾100亿元，为6间宿位不足的大学兴建15个宿舍项目，目标于2027年前增加1.35万个宿位。 为应付激增的留学生名额，过去1年，都会大学及城市大学先后“入市”，前者先购入红磡1幢酒店改建为学生宿舍“MU88”，年底又以逾26亿元购入红磡全幢商厦作教学及行政用途，该交易更是全年最大宗的商业物业交易。 城市大学亦购入尖东明辉中心地库至3楼基座商场，消息指或用于教学用途。
业界倡容活化工厦改建宿舍
为纾缓宿位不足，去年《施政报告》提出“学生宿舍先导计划”，预计今年上半年推出，为大学提供一站式谘询服务，如协助觅地、审批兴建或改建成学生宿舍的申请，并透过合资或独资模式，改装酒店和商厦作学生宿舍。
有地产界人士指，市场不乏使用率低的乙级和丙级写字楼可供改装，过去数月发展局频频约见业界听取意见及商讨细节，会面中局方称会在规划、地政及建筑图则审批方面拆墙松绑。 他称，相关计划进展如火如荼，希望当局尽快推出，因为由觅地、申请到完工需时达3年，希望及早准备。 他更大胆建议，当局借用“活化”工厦改建为过渡性房屋的政策，容许改建工厦为学生宿舍，“相信成本一定较由零开始兴建便宜。”
李婉茵亦指，改建写字楼为学生宿舍，涉及间隔及去水工程、发牌监管，屋宇及消防安全，宜小心筹划。 她又建议，当局长远参考伦敦及墨尔本等国际教育枢纽，建造“专用学生宿舍”。 她又称，发展教育产业除放眼大学，未来亦可吸纳海外生来港寄宿，入读中学，再晋升大学，构建留学产业链，为香港物业市道注入新动力。
高质两餸饭入侵中上环 消化市场吉铺有功
两餸饭店是近年香港一道城市风景，全港现时有近580间两餸饭店，有地产代理指，两餸饭店消化一定数量的空置铺位。 关注团体指，近年两餸饭店成功进驻中上环工商区，近月鲗鱼涌更连开3店，吸纳一批对食物要求较高、愿意付较高价钱的上班族。
▲现时全港约有近580间两餸饭店。
全港现有近580间两餸饭店
社交平台群组“两餸饭关注组”的版主Andrew称，至本月初全港约有579间两餸饭店，较去年同期增加30间，显示市民已接受两餸饭平价及多选择的模式。 他指，两餸饭店分两类，其中一类售价较便宜，主攻基层街坊，“一间‘执笠’后又开一间，土瓜湾有铺位几年间3度易手，都一直有人‘顶手’经营。”
另一类是价格稍高，食物质素较好，客群消费力较强，对食物较有要求。 近年两餸饭店先后于中上环及湾仔工商区开业，去年尖沙咀区连开6间，Andrew称该些工商区的两餸饭店质素高，虽售价较高，仍获上班族欢迎; 过去2个月，鲗鱼涌连开3间两餸饭店，正是最佳例子。
行业竞争激烈 汰弱留强
地产代理Jack指，过去2年多，两餸饭店消化一定数量的空置店铺，主打大件夹抵食的两餸饭店集中在民生区，如深水埗、长沙湾及土瓜湾，因客源充足，多年来店铺数量维持。 过去坊间认为两餸饭难登大雅之堂，但他指，从高质两餸饭店进驻中上环及鲗鱼涌，反映两餸饭店顾客渐走两极，如名店“权发”虽售价较高，但食物具质素，于佐敦、油麻地、铜锣湾及观塘连开4店。
Jack又指，近年不乏涉及两餸饭店的租务查询，惟业主往往不肯减价而谈不拢，因两餸饭利润不高，“若租金太高，便无利可图。”他指，有行家近日反映有两餸饭店于美孚、大围及沙田石门开店，可能尝试开拓新据点。
恒生大学市场学系助理教授邝家麒亦从市场学分析指，两餸饭店现时竞争激烈，处于整合期。 他指出，不少店铺的餸菜款式近似，亦缺乏加价空间，店铺亦怕流失客源不加价，长远影响收入及食物质素，估计未来将进入汰弱留强的阶段。
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