随着减息周期展开，按揭息率9月至今已下跌0.625厘，市场实际息率由年初4.125厘降至现时主要为3.5厘；加上10月中楼按放宽，按揭成数上限全线高达7成，供款占入息比率上限亦一律达50%，连带最近部分物业估值有所回升，推动转按又或以砖头套取资金的申请量均有增加。另一边厢，私人贷款的利息亦逐步趋跌，加上每年特定税贷推广期已来临，息率低至1.28厘，那么私人贷款与物业套现应如何选择？

私贷较弹性 提款速度最快

私人贷款的弹性较大，毋须抵押物业，由申请至提取资金的速度较快，适合在短时间内需要资金运用的人士。不过，私人贷款的收费准则参差，或涉及手续费，借款人宜用银行或贷款公司提供的“实际年利率”作为参考基准，不宜只看每月平息作比较。

甚么是实际年利率？

“实际年利率”已将年化息率结合还款期内需缴付之费用一并计算，如有提供现金回赠优惠，很多时亦有显示已计及回赠金额之实际年利率，故此借款人可清楚了解比较实际利息支出成本。至于还款期一般由3个月至60个月不等，借款人视乎需要而选择。

税贷金额多少影响息率

现时正值税贷推广期，今年税贷息率普遍低于去年，不少税贷广告均以利息低至1厘多作招徕，但留意上述超低息水平主要是适用于逾百万较大贷款额，若以20万贷款额计，实际年利率以4厘多至6厘为主，仍大幅低于一般私贷息率。

留意是否符合申请准则

若有实际需要申请较大额贷款，税贷息率甚为吸引，甚至有机会低于楼宇按揭息率，但需留意是否符合有关申请准则，不同银行或贷款公司的申请条件不同，例如一般以税单税额作评估，而有些优惠息率仅适用于公务员/指定专业资格人士、指定银行客户、又或年薪达某个高水平、或信贷评分达A级人士。

税贷还款期不宜超出一年

由于税贷还款期以一年至两年为主，一般不多于5年期，大额贷款的每月还款额便会较大，借款人需衡量自身还款能力，又或实质用途的需要性，例如以税贷低息贷款偿还高息债务确可减少利息支出，但若然以税贷作投资赚取回报或作定存赚取息差，需留意投资风险及回报率，以及定存条件、取得利息回报的时间及实质金额等；这些方面都需要衡量自己在取得回报前对于贷款的持续还款能力。

若未能有效运用大额税贷，那反而会锁死自己的再借贷能力，因为大额税贷之每月还款额甚大，分分钟已令供款占入息比率达上限，短时间内难以再借其他贷款。

笔者建议申请税贷还款期不宜超出一年，因税贷主要为交税而设，当然借款人亦可能是基于其他资金上需要而申请税贷，但年年皆有交税责任，不排除下一个年度再有贷款需要，锁定税贷12个月期，便可避免债务延至下个年度。

王美凤 中原按揭董事总经理