劏房问题存在多年，新一份《施政报告》提出制订“住宅楼宇分间单位出租制度”，合标准单位名为“简朴房”取代劏房，相关建议方案和咨询文件日前出炉，当中列出八大要求及规管范围。资深投资者、香港都会大学李兆基商业管理学院高级讲师林一鸣认为，未来简朴房市场将迎来重大转变，惟恐怕尚未被取缔的笼屋供应增加，部份基层人士日后或要转居至较劏房更差的环境，变相导致生活倒退。

笼屋、太空舱、分租房间不在规管范围

政府数据显示，全港约有11万间劏房，其中三分之二已符合“简朴房”的标准，意味着还有三分一，即大约3.3万间不合规的劏房需要进行改造。日前政府提出“简朴房”规管制度咨询文件，列出八大要求及规管范围，并建议“简朴房”认证有效期为5年，随后须每5年提交专业人士核证报告，仍符合标准才可延续认证出租。

不过，业主若在没有改动单位间隔下分租单位内的不同房间，则不属今次立法规管的范围。另外，“床位寓所”如笼屋及太空舱目前已受《床位寓所条例》发牌制度规管，因此亦不会纳入“简朴房”规管范围，以免重复规管。

▲林一鸣认为，未来简朴房市场将迎来重大转变，惟恐怕尚未被取缔的笼屋供应增加，变相基层人士倒退住进较劏房更差的环境。

林一鸣在社交平台个人专页上发表对未来简朴房市场的预测。他指，环境较差及六七十呎的单位将逐渐消失，导致市场整体供应将大幅减少，预计整体供应量将下降三成以上。

同时，他估计劏房平均租金5,200元将会攀升，“市区最便宜、环境最差的单位租金或将达7,000元，新界的也将超过5,000至6,000元。”至于面积较大单位租金变动不大，惟定价在8,000元附近的单位，租金可能略有上升。

由于笼屋、太空舱及分租房间不在规管范围，林一呜预计这类单位的数量将会增加，尤其是笼屋及太空舱，将导致租金将大幅提升，或会接近目前60呎劏房的水平。林一鸣忧虑当日后相关规管出炉，劏房户负担不起合规简朴房租金时，要搬至环境更差的笼屋，但租金不变。

有网民留言表示，不把太空舱纳入劏房规管范围，恐怕形成灰色地带，“一个单位装三个太空舱附Common area同Share toilet，照样租畀一家人，就咁睇条文字面意思，似乎可以避规到。”据《床位寓所条例》规定，床位寓所要遵守楼宇结构、消防安全及卫生情况符合规定才可获发牌经营，惟条例订明，单位内有12伙或以上租户，方属“床位寓所”，若单位只放置11个太空舱，便不会受到条例监管。

政府锐意规管并取缔劣质劏房，林一鸣回覆《星岛》记者时表示，要真正达成目标，唯一方法就是效法新加坡，超过八成的居民住在建屋发展局（HDB）建造的公共住房中。这些住房不仅价格相对低廉，而且质量和设施也相当优良。

“简朴房”八大标准

▲政府建议“简朴房”的厕所如属“黑厕”，须安装机械抽气装置。房屋局文件截图

▲政府建议“简朴房”至少须有一扇向外窗户。房屋局文件截图

▲政府建议“简朴房”面积须不少于8平方米。房屋局文件截图

现时随着越来越多的内地学生和内地专才涌入香港，简朴房的需求急剧上升。地产中介表示，这类房源因其提供独立房间和卫生间而备受青睐，尤其在湾仔和铜锣湾等热门地区，面积约130至150呎的简朴房租金已攀升至每月逾10,000元，惟尚未发现有大量笼屋或太空舱增加。

地产中介又指，政府政策的调整引发市场变化，许多新的二房东进入市场，积极寻找和改造房源以满足不断增长的需求。至于许多不合格的房源亦正在进行整改和装修，以达到政府要求的标准。

中原测量师行租务管理部高级经理潘志业表示，虽然政府已经实施了劏房租务管制，仍然有不少投资者经营“简朴房”，主要因为市区正常住宅单位，租金水平大多在10,000元以上，所以未能负担这个租金水平的租客，租住“简朴房”成为一个选择。他相信，政府长远目的希望将“简朴房”清零，并由公营房屋取替，估计对“简朴房”的规管会越来越收紧，令投资者慢慢退出市场。

潘达恒：三成业主处于观察阶段

香港地产代理商总会主席潘达恒表示，现时业主对指引处于观察阶段，可分两类业主，第一类知道自己单位大致不合格，意向退出市场，占一成至一成多；至于另一类业主则愿意将单位改装成合规简朴房，占两至三成。潘达恒补充，这类业主大多倾向留意指示最终要求，并视乎工程复杂性及费用会否超出预算，“较多接受银码在数千至上万内的简单执修，但如果动用的资金牵涉数万甚至6位数，业主们才可能因为应付不到而放弃。”

不过潘达恒认为，政府有两方面做得是比较好，第一个是控制了简朴房的面积大小及环境，可以保证入住者的健康；第二是没有设定起始租金，若该简朴房已做很多工程但却有起始租金的限制，会导致房屋劣质化产生变化。

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