劏房问题存在多年,新一份《施政报告》提出制订“住宅楼宇分间单位出租制度”,合标准单位名为“简朴房”取代劏房,相关建议方案和咨询文件日前出炉,当中列出八大要求及规管范围。资深投资者、香港都会大学李兆基商业管理学院高级讲师林一鸣认为,未来简朴房市场将迎来重大转变,惟恐怕尚未被取缔的笼屋供应增加,部份基层人士日后或要转居至较劏房更差的环境,变相导致生活倒退。
笼屋、太空舱、分租房间不在规管范围
政府数据显示,全港约有11万间劏房,其中三分之二已符合“简朴房”的标准,意味着还有三分一,即大约3.3万间不合规的劏房需要进行改造。日前政府提出“简朴房”规管制度咨询文件,列出八大要求及规管范围,并建议“简朴房”认证有效期为5年,随后须每5年提交专业人士核证报告,仍符合标准才可延续认证出租。
不过,业主若在没有改动单位间隔下分租单位内的不同房间,则不属今次立法规管的范围。另外,“床位寓所”如笼屋及太空舱目前已受《床位寓所条例》发牌制度规管,因此亦不会纳入“简朴房”规管范围,以免重复规管。
▲林一鸣认为,未来简朴房市场将迎来重大转变,惟恐怕尚未被取缔的笼屋供应增加,变相基层人士倒退住进较劏房更差的环境。
林一鸣在社交平台个人专页上发表对未来简朴房市场的预测。他指,环境较差及六七十呎的单位将逐渐消失,导致市场整体供应将大幅减少,预计整体供应量将下降三成以上。
同时,他估计劏房平均租金5,200元将会攀升,“市区最便宜、环境最差的单位租金或将达7,000元,新界的也将超过5,000至6,000元。”至于面积较大单位租金变动不大,惟定价在8,000元附近的单位,租金可能略有上升。
由于笼屋、太空舱及分租房间不在规管范围,林一呜预计这类单位的数量将会增加,尤其是笼屋及太空舱,将导致租金将大幅提升,或会接近目前60呎劏房的水平。林一鸣忧虑当日后相关规管出炉,劏房户负担不起合规简朴房租金时,要搬至环境更差的笼屋,但租金不变。
有网民留言表示,不把太空舱纳入劏房规管范围,恐怕形成灰色地带,“一个单位装三个太空舱附Common area同Share toilet,照样租畀一家人,就咁睇条文字面意思,似乎可以避规到。”据《床位寓所条例》规定,床位寓所要遵守楼宇结构、消防安全及卫生情况符合规定才可获发牌经营,惟条例订明,单位内有12伙或以上租户,方属“床位寓所”,若单位只放置11个太空舱,便不会受到条例监管。
政府锐意规管并取缔劣质劏房,林一鸣回覆《星岛》记者时表示,要真正达成目标,唯一方法就是效法新加坡,超过八成的居民住在建屋发展局(HDB)建造的公共住房中。这些住房不仅价格相对低廉,而且质量和设施也相当优良。
“简朴房”八大标准
▲政府建议“简朴房”的厕所如属“黑厕”,须安装机械抽气装置。房屋局文件截图
▲政府建议“简朴房”至少须有一扇向外窗户。房屋局文件截图
▲政府建议“简朴房”面积须不少于8平方米。房屋局文件截图
现时随着越来越多的内地学生和内地专才涌入香港,简朴房的需求急剧上升。地产中介表示,这类房源因其提供独立房间和卫生间而备受青睐,尤其在湾仔和铜锣湾等热门地区,面积约130至150呎的简朴房租金已攀升至每月逾10,000元,惟尚未发现有大量笼屋或太空舱增加。
地产中介又指,政府政策的调整引发市场变化,许多新的二房东进入市场,积极寻找和改造房源以满足不断增长的需求。至于许多不合格的房源亦正在进行整改和装修,以达到政府要求的标准。
中原测量师行租务管理部高级经理潘志业表示,虽然政府已经实施了劏房租务管制,仍然有不少投资者经营“简朴房”,主要因为市区正常住宅单位,租金水平大多在10,000元以上,所以未能负担这个租金水平的租客,租住“简朴房”成为一个选择。他相信,政府长远目的希望将“简朴房”清零,并由公营房屋取替,估计对“简朴房”的规管会越来越收紧,令投资者慢慢退出市场。
潘达恒:三成业主处于观察阶段
香港地产代理商总会主席潘达恒表示,现时业主对指引处于观察阶段,可分两类业主,第一类知道自己单位大致不合格,意向退出市场,占一成至一成多;至于另一类业主则愿意将单位改装成合规简朴房,占两至三成。潘达恒补充,这类业主大多倾向留意指示最终要求,并视乎工程复杂性及费用会否超出预算,“较多接受银码在数千至上万内的简单执修,但如果动用的资金牵涉数万甚至6位数,业主们才可能因为应付不到而放弃。”
不过潘达恒认为,政府有两方面做得是比较好,第一个是控制了简朴房的面积大小及环境,可以保证入住者的健康;第二是没有设定起始租金,若该简朴房已做很多工程但却有起始租金的限制,会导致房屋劣质化产生变化。
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