特首新一份《施政报告》使出多招力撑楼市，当中最瞩目的是放宽按揭成数，其他还包括容许投资移民买楼、支持青年购买资助出售单位等，料有助提升香港经济活力，吸引投资者重新投入地产市场，对楼市有支持作用，亦显见政府经过小心权衡，惟实际效果有待观察。

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《施政报告》提出，放宽楼价3000万元以上的物业按揭成数上限至七成，供款与入息比率上限则调整为五成，且不论物业价值、是否自用，或公司持有以及买家是否“首置”都可受惠。以3500万元楼价为例，首期即减350万元，减幅为25%，大大降低置业或换楼人士门槛。此外，更优化“新资本投资者入境计划”，容许购买5000万元以上住宅物业，不影响民生住房之余，亦有利豪宅市场。

今次政策不仅涵盖住宅物业，也包括非住宅物业，商业物业市场也能从中受益。对投资者来说，按揭成数的提升可以减少资金压力，提升商业和工业物业的吸引力，有助促进商业地产的发展。市场预料工商铺成交量会立即增加，价格有望止跌回稳，但目前零售市道疲弱，恐帮助有限。

有人形容这次政策为“真正撤辣”，有助大幅释放市场购买力，料大码物业、放租物业，以及第二套房的交投将有所上升，对楼按市场有正面支持，预期今年底至明年初楼价有约5%升幅，更多高收入的本地专业人士及外来专才入市。

不过，上述措施相信只对超级豪宅有帮助，对一般中产盘影响轻微。毕竟外围环境仍存许多不明朗因素，包括美国减息步伐仍有变数，加上目前发展商仍有大量货尾，恐无法扭转楼价跌势，更遑论令楼价急飙，炒风一下子重现。未来香港楼价走势，仍需观察内地政府推出的刺激经济措施所发挥的效用。

回顾过往政府推出管控措施，都在炒风炽热，且发现非自住物业在市况逆转，违约率较高之时，但目前炒风已不复见，违约率亦明显减低，故有空间可调整。事实上，自2月楼市“撤辣”后，楼市虽有过短暂反弹，但随着市场气氛回软，第3季成交量回落至每月平均3400宗。住宅楼价于首8个月下跌6.2%，较2021年高位累跌26.6%。非住宅物业市场亦持续调整，写字楼、分层工厂大厦及零售物业的价格在今年首八个月分别进一步下跌17.5%、11.8%及13.0%。

楼市不振，业主身家大缩水，发展商减少投地建屋的意欲，致政府多幅地皮流标，明显有别于疯狂炒楼的年代。金管局将按揭成数和供款比率调整至2009年前的水平，这表明当局觉得当前市场风险相对可控，金融体系稳健，足以应对潜在的市场波动，能够在促进楼市稳定和发展之间取得平衡。

不过，政府放宽按揭成数上限，不代表银行会不顾风险“盲批”。如今年2月金管局亦曾放宽按揭逆周期措施，惟银行放贷意愿未见回升，甚至暂停现金回赠。

另外，必须提防的是，虽然按揭成数提高了，高债务水平也意味着未来的还款压力加大，对于收入不稳定的家庭来说，不能说全无隐忧。若楼市在未来出现下跌，买家所持有的物业可能会变成“负资产”，造成财务压力。特别是在经济环境恶化或利率上升的情况下，供款负担可能会变得沉重，违约风险随时再现。

另一方面，即使买家可用公司名义购入多个物业投资收租或转售，全部都可做七成按揭，在一定程度上，可推高楼市整体杠杆率，引入额外资金，有助支撑楼价。但反过来看，投机行为增加，会使得部分真正有自住需求的买家更难以入市。投机行为可能推高房价，形成市场泡沫，导致市场波动性加剧，影响长期的市场健康发展。

总体而言，政府的楼市新政在短期内可能对楼市产生积极影响，提升购房需求和市场活力。然而，长期来看，潜在的风险和市场泡沫的可能性需要谨慎评估。若放宽后炒风再次炽热，对银行管理风险有挑战，便须重新调整措施，政府和金管局需要密切监察楼市发展。市民在置业决策时亦应仔细考虑自身的财务状况。

最后，值得一提的是，今年《施政报告》建议向40岁以下白表青年家庭或一人申请者多派一个居屋抽签号码和第二市场配额；“白居易”下期起，增加1500个配额，全数拨予这个组别。青年今后“抽居屋”难度锐降，可以更好地规划自己的人生。也使部分有置业需求的家庭提前购房，进一步提升市场流动性。同时，亦助于分流部分私人市场的购房需求，稳定房价并减少楼市过热的风险。长远来看，有利于提升年轻人的置业能力，还有助于促进社会稳定和公平。

蔡晋

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