自住房转出租有多好?或省3成首期享低息,但失2项税务优惠

发布时间:2024-08-05 09:49

按证保险公司日前宣布由本周四(8日)起,将按个别情况考虑批准合资格业主将自住物业出租,当中包括家庭将有新生婴儿或领养儿童、业主失业或其他特别需要出租物业,但该业主本身需在相关物业已自住最少12个月。不过,究竟新措施可为合资格业主带来什么好处?又有什么地方需要注意?

自住物业转出租

一般出租物业需做六成按揭

若以合资格业主持有一个承造九成按揭、价值600万元(港元,下同)物业为例,在旧政之下,如果想将自住单位转为出租,业主需转按及申请六成按揭;就算楼价没有升跌,业主也要多付三成首期以才符合资格,亦即约180万元。换言之,新措施的一大好处,是可有助业主少付三成首期作出租。

早年承做按揭息率封顶较低

同时,鉴于近年处于加息周期,最新按揭计划多为“H+1.3%,封顶位为P-1.75%”,即实际按息高达4.125厘;相反,较早前承做的按揭计划封顶息率多为“P-2.5厘”,甚至是更低的息率。

若以当中息差约0.75厘、供款30年作计算,每贷款100万元的每月供款将相差425元;贷款360万就相差约1,530元,一年可达18,360元。因此,如果业主在新政之下,毋须转按以符合出租物业要求,并沿用旧有按揭计划供楼,将大大减低息率负担。

出租物业不能享按息扣税

然而,业主也要注意,一旦将自住物业转为出租,将同时失去两项税务优惠。第一,“居所贷款利息扣税”原本可以让业主将供楼利息的开支作为扣税一部份,合共20个年度可以扣减,每年上限10万元,但只限于自住物业。

此外,早前施政报告提出,由2024至25课税年度开始,只要纳税人在报税年度内,是与2023年10月25日或之后出生的首名子女同住,居所贷款利息的免税额将由10万元提高至12万元,直至子女满18岁为止。

持有物业不能享租金扣税

第二,业主将物业出租后,亦可能要租赁其他住宅作居住,但将不能享有扣税优惠。香港政府自2022/23年税季开始新增“住宅租金扣除”,纳税人以租客身份租赁合资格住宅处所,纳税人与同住配偶都可获扣除租金限额,每年上限10万元,即租住单位平均月租8,333元,基本上可用尽扣税额,若以最高税率17%计算,每个财年最多可少交1.7万元薪俸税,即每月约1,400元;不过,这只限于纳税人及同住配偶在港没有持有任何住宅物业。

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