麦萃才|政府“撤辣”带动成交量,楼市重拾升轨还望3大因素

发布时间:2024-06-29 14:49

政府全面“撤辣”之后,整体楼市气氛好转。浸会大学会计、经济及金融学系副教授麦萃才表示,“撤辣”有助释放更多购买力,成交量肯定会增加,然而楼价会否重返升轨,则要视乎多项因素,包括地缘政治风险、息口走势及发展商推盘策略等。

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麦萃才表示,政府的楼市“辣招”属于需求管理措施,将买家分为4类,包括炒家、非本地居民、投资者及用家,主要增加非本地买家、炒家及非首次置业人士的置业成本。

过去十多年来,投机者几乎绝迹,投资者及非本地买家亦减少入市,楼市购买力主要集中用家身上,然而自2022年美国进入加息周期之后,连楼市主力的用家都因为供楼负担增加,不少延后置业计划,市场购买力明显萎缩情况下,楼市交投量跟随锐减。

“撤辣”后投资自住客重新入市

不过,政府全面“撤辣”之后,不仅本地用家转趋积极,投资者、投机者及非本地居民亦开始重新入市,例如不少新盘有大手客“一口气”买入多个单位,相信部分会用作收租用途,市场需求增加,交投量亦会跟随向上。

今年2月底政府全面“撤辣”之后,4月份送交土地注册处登记的楼宇买卖合约达9886宗,创近3年新高,然而5月份已经回落,按月减少约25.5%至7361宗,是否意味“撤辣”效应正在减退?

麦萃才认为,这是因为全面“撤辣”之后,不少买家趁楼价还在低位,积极吸纳市场上的平价盘,带动交投量急增,之后回落属正常现象。

他又说,楼市最坏情况是“价量齐跌”,楼价平稳而交投量增加,无论对用家、发展商及物业代理等均有利,估计今年私人住宅成交量,平均每月会在5000至6000宗水平,即全年成交量约6万至7万宗,若要回复至政府“设辣”之前水平,依然需要一段时间。

至于楼价何时能够重返升轨,麦萃才指需要考虑多项因素,首先是息口走势。假如高息环境持续,不仅会对用家造成影响,同时会左右投资者的入市决定,一方面会影响他们对楼价走势的看法,另方面若将资金存放在银行收取利息,较买楼收租的回报率更高,投资者会选择风险更低的定期存款。他又说,当美国累积减息1.5厘至2厘,叠加影响才会浮现,而香港银行会否跟随减息,则要视乎银行体系结余,最优惠利率(P)未必会跟足,但银行同业拆息(H)则会跟随,所以采用H按的买家会最受惠。

高息环境持续影响楼价走势

另外,现时新盘存货量多达2.1万伙,发展商为去库存及加快资金回笼,推盘时会采取低价策略及为买家提供多项置业优惠,抢去市场不少购买力,导致二手楼市呈胶着状态。

当积存的新盘单位逐渐被消化,发展商变得惜售,购买力回流二手市场,需求增加令放盘叫价向上,楼价才会有上升动力。他又说,地缘政治风险如俄乌战事及以巴冲突等,同样不可忽视。

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