政府全面“撤辣”之后，整体楼市气氛好转。浸会大学会计、经济及金融学系副教授麦萃才表示，“撤辣”有助释放更多购买力，成交量肯定会增加，然而楼价会否重返升轨，则要视乎多项因素，包括地缘政治风险、息口走势及发展商推盘策略等。

麦萃才表示，政府的楼市“辣招”属于需求管理措施，将买家分为4类，包括炒家、非本地居民、投资者及用家，主要增加非本地买家、炒家及非首次置业人士的置业成本。

过去十多年来，投机者几乎绝迹，投资者及非本地买家亦减少入市，楼市购买力主要集中用家身上，然而自2022年美国进入加息周期之后，连楼市主力的用家都因为供楼负担增加，不少延后置业计划，市场购买力明显萎缩情况下，楼市交投量跟随锐减。

“撤辣”后投资自住客重新入市

不过，政府全面“撤辣”之后，不仅本地用家转趋积极，投资者、投机者及非本地居民亦开始重新入市，例如不少新盘有大手客“一口气”买入多个单位，相信部分会用作收租用途，市场需求增加，交投量亦会跟随向上。

今年2月底政府全面“撤辣”之后，4月份送交土地注册处登记的楼宇买卖合约达9886宗，创近3年新高，然而5月份已经回落，按月减少约25.5%至7361宗，是否意味“撤辣”效应正在减退？

麦萃才认为，这是因为全面“撤辣”之后，不少买家趁楼价还在低位，积极吸纳市场上的平价盘，带动交投量急增，之后回落属正常现象。

他又说，楼市最坏情况是“价量齐跌”，楼价平稳而交投量增加，无论对用家、发展商及物业代理等均有利，估计今年私人住宅成交量，平均每月会在5000至6000宗水平，即全年成交量约6万至7万宗，若要回复至政府“设辣”之前水平，依然需要一段时间。

至于楼价何时能够重返升轨，麦萃才指需要考虑多项因素，首先是息口走势。假如高息环境持续，不仅会对用家造成影响，同时会左右投资者的入市决定，一方面会影响他们对楼价走势的看法，另方面若将资金存放在银行收取利息，较买楼收租的回报率更高，投资者会选择风险更低的定期存款。他又说，当美国累积减息1.5厘至2厘，叠加影响才会浮现，而香港银行会否跟随减息，则要视乎银行体系结余，最优惠利率（P）未必会跟足，但银行同业拆息（H）则会跟随，所以采用H按的买家会最受惠。

高息环境持续影响楼价走势

另外，现时新盘存货量多达2.1万伙，发展商为去库存及加快资金回笼，推盘时会采取低价策略及为买家提供多项置业优惠，抢去市场不少购买力，导致二手楼市呈胶着状态。

当积存的新盘单位逐渐被消化，发展商变得惜售，购买力回流二手市场，需求增加令放盘叫价向上，楼价才会有上升动力。他又说，地缘政治风险如俄乌战事及以巴冲突等，同样不可忽视。

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