西九文化区管理局陷入财困，预告明年6月资金链便会断裂，局方提出将部分住宅项目业权由“只租不卖”改为容许出售，以改善财政。此举虽可获得一次性收益以解燃眉之急，但恐怕不利长远发展，当中风险须小心考量。

西九管理局自2008年获得政府一笔过注资216亿港元之后，16年来因为工程延迟严重超支，商业设施延误开展，无法补贴开支，致出现亏损，只能靠场馆门票和租金收入维持财政，管理局已多次作出“干塘”预警，截至2022/23年度西九文化区录得7.18亿元基本营运赤字。

现时M+和故宫博物馆的收入，虽已收回约40%成本，但西九管理局仍要补贴一半开支，单是故宫博物馆每年开支已逾4亿元，即使当局已努力开源节流，大幅增加筹款收入，仍面临巨大的财务压力。主席唐英年强调不愿“摊大手板”向政府拿拨款，只要如“豆腐切一细块”推售小部分土地，已足够支持西九营运及支薪。倘政府接纳方案，最快2026/27年度才会沽售。

在不向政府要求更多财政支持的前提下，出售土地资源确实是权宜之计，至少可为管理局带来一次性收入，缓解当前困局，确保文化设施能继续运作。但若政府真的只准售极小的地块，恐怕仅杯水车薪。且在楼市低迷下，卖地收益可能会大幅低于预期，无法解决财困之余，更会令业权变得复杂，为日后管理增添变数，假若政府将来收回部分地皮或会引起纠纷。长远来说，更可能会损失未来更大的发展潜力和权益。

另一方面，如果卖地导致商业比例过高，恐怕会影响原有的整体规划和定位。西九现有42%土地为商业和酒店用地，10%为餐饮，这已经是相当可观的比重。如果再额外卖出一些土地作商业开发，会进一步提高商业比重，令文化设施沦为配套，恐怕会变成由商业主导整个区域，弱化西九的文化特色。

西九作为重要的文化地标，管理局需要兼顾公众利益和文化承诺，过度商业化可能引发公众不满，重蹈数码港沦地产项目的覆辙。在商业利益与文化定位之间，局方需要全面权衡。政府或可考虑中间落墨，在不卖地下，放宽西九文化区地积比、增加商业租赁空间的比例、调整住宅及办公室比例等，但须同时确保不会侵蚀文化功能。

政府目前尚未就西九的方案作出回复，在西九角度，由政府注资当然是最快解困之法，但也可考虑其他方案，例如由政府以特殊政策支持，帮助西九拓宽融资管道，如吸引投资者等，减轻其财务压力。

唐英年早前表示西九文化区缺乏还款能力，难以发债，那是否可以探索其他融资方式，例如引入私募股权基金等投资者，通过股权融资的方式获得资金支持，更可借助投资方的专业经验和资源支援西九的发展。

此外，西九可以争取更多慈善基金的拨款，并针对重点项目，如大型展览或文化活动，单独寻求项目融资。还可以面向公众和企业开展专项募捐活动，募集资金用于特定的文化保护或公益项目。同时加强寻求企业赞助支持。但大前提是，西九管理局必须加强营运能力和成本控制，集中资源做好具前景的核心业务，创新商业模式，拓展新的收入来源，维持财务稳健，才能增加投资者信心，引商吸资，扩大融资能力。

同时西九应引入更多公私合营项目，与企业共同投资及营运商业、餐饮和酒店设施。西九正在使用的BOT模式，可以扩大发展，并加强场地出租业务、开发文创产品、提高门票价格和活动收费等，来增加租金和销售收入，但须确保这些商业设施与文化氛围协调统一。

总体而言，适度放宽土地用途限制可以为西九管理局带来资金，但需要在保留文化定位和强化管理监督的前提下进行，避免为了短期资金而做出损害长远利益的决策。长远西九须提高营运力，发掘更多元化的融资方式，以创造更大收益。

蔡晋

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