对于商家而言，投资是一方面，投机又是另一方面。每每借助一些政策的变化，大肆炒作“利多”或者“利淡”，然后“割韭菜”，这是司空见惯的伎俩。譬如海南岛，房价三万多一平，却是无数财富诞生淹没的地方.究其本质，还是离不开一个“炒”字，尤其在房地产领域。三十多年前，甘肃人潘石屹在海南房地产中，赚得第一桶金，给家里买了第一台彩色电视，他惊叹：原来钱不仅是再买一身衣裳。彼时，一百万对大多数人来说，是个天文数字，但对于“闯海地产大军”而言，仅是冰山一角。

榜样的力量是无穷的。于是，无数资本汹涌上岛，个个玩起了过山车，最终几家欢乐几家愁，只有当事人心知肚明。近日，“海南启动全岛封关运作准备”引发热议。不少嗅觉敏锐的商人，情不自禁又瞄上了房地产这块肥肉。目前，海南全岛封关运作各项准备工作任务均已取得阶段性进展，全面启动全岛封关运作准备，确保今年具备封关硬件条件、明年完成封关各项准备、后年年底前实现全岛封关运作。那么，海南全岛封关运作意味着甚么？

“封关”是一个海关术语，即海南全岛成为一个“境内关外”区域，海南岛内可以享受零关税等优惠政策。在这一特定区域内，“封关”的概念也可以简称为：一线放开，二线管住，岛内自由。“一线放开”：指境外及区内的货物可以不受海关监管自由出入境，即自贸区（港）与境外实现货物、资金和人员等要素自由流动。“二线管住”：指从自贸区（港）出入国境内其他区域的货物，纳入全国海关通关一体化，实行常规监管，要征收相应的税收，并纳入贸易统计。

由此可见，“一线”是对外，“二线”为对内，岛内是自由的。于是，一些开发商以及地产中介开始拼命鼓吹“海南封岛”云云，企图制造一种在海南一房难求的幻觉。其实，“封关”不是“封岛”，恰恰相反，全岛封关运作意味着海南自贸港与外界的联通将更加顺畅，是更高水平的开放。另一方面，全岛封关运作下，海南自贸港和内地在货物、物品、运输工具出入等方面的联通是“有管理”的联通，这也为自贸港的制度建设带来挑战和机遇。多年以前，深耕京城商业地产的SOHO中国董事长潘石屹，回到阔别已久的海南，希望赚更多的钱，却没能在“同一条河流”里收获更多。“博鳌蓝色海岸”遭市场冷落多年后，在博鳌凯宾斯基饭店媒体迎宾晚宴上，潘石屹坦言，海南的房产泡沫后遗症，还没有彻底结束。

“房住不炒”四周年之际，《海南自由贸易港建设总体方案》正式发布，“掘金”海南楼市的时代，早已过去很久了。想当年，海南岛与广东省分家独立，各种优惠政策向其倾斜，海南房地产投资风气盛行，投机性需求占到市场百分之七十以上。一夜之间，这个当时总人口六百多万的海岛，冒出两万多家地产公司。彼时，一块地皮尚在空白状态，可能就已转手好几个买家。海南的房价一年一个样。脱离广东建省时，海南房子均价一千三百/平；一九九二年邓小平南巡后，狂涨到五千/平。

前事不忘，后事之师。十几年前，在建设国际旅游岛的政策东风之下，各路资本涌入海南，海南楼市又疯狂起来，房价由五六千/平，涨至过万。所以，一旦封关之后，大家普遍担心的仍是“前度刘郎（炒房客）今又来”！毕竟，尽管海南营商环境愈发规范，但在外界看来，海南断腕去地产化的决心并不算最大。