不少媒体报道政府卖地或补地价个案，会利用楼面地价作为主要指标，而大众市场计算该楼面地价，一般会用总地价除以最高地积比率建筑面积（下称：最高面积）。表面看来，楼面地价的变化，可反映市场升跌的走势。惟现今政府出售的发展土地，从开发技术层面来看，往往较以往复杂及困难，当中不少地价，因各式各样的配套及基建，隐含了沉重的开发成本及冗长的发展周期，读者从一般的报道中难以察觉，大众看见低楼面呎价，便以为是发展商看淡市场前景。

▲不少地价隐含了沉重的开发成本及冗长的发展周期。

事实上，若大家细读近年政府卖地或补地价相关的土地契约，不难发现当中除涉及用途限制外，政府还要求发展商兴建政府设施及配套，而这些设施及配套，不但需要发展商负责设计及承担建造成本，更需要将其面积计算在可建造的最高面积之内，换句话说，发展商所付的总地价，需自行扣除相关的建造成本及时间风险，若楼面地价没有扣除这些面积，单从总最高面积计算，楼面地价便进一步被摊薄，得出来的数据是一个被扭曲的数字，亦未必能全面反映土地市场的实际情况。

未必能反映市场实际情况

更甚的是，有些地块是需要建造一些眼看不见的基础设施后，才可于地面或以上兴建楼房，小则需要改建一些已在地底铺设的公共管道，例如：将现有的地下污水渠管改道；大则需要在这些地底设施之下，建造一些大规模基建，例如：在运作中的巨型地底水道下建设公共行人通道，在兴建前先要进行巩固工程，避免在建造时令其沉降，导致它们受到损毁，而在建造的过程中亦需要不断地监察，若有任何问题须实时停工，视察研究及找出改善方案后才可复工，增加人力及建造成本之余亦拖慢进度。

隐含沉重成本及发展周期

以往政府出售一些建造上比较繁复的土地，会在卖地章程前部分列出警告纲领（Warning Statement），提醒发展商必须注意有关土地内一些特别的发展限制及困难，以免错误计算地价及错判发展难度，例如：新界元朗有不少地方的地底都有溶洞，不能按惯例打桩建屋，地政总署会在可能受影响的土地卖地章程中，刻意地加入警告纲领及额外特别条款，提醒入标发展商必须留意该地段的地层可能含有大理石溶洞，须进行额外的岩土勘测及特别的地基工程。此举一方面令发展商审慎出价，以减少发展项目“烂尾”的风险，另一方面亦可让公众留意到，相关土地的地价，包含着非一般的成本，不能当一般土地看待。

笔者经常跟别人说，地产发展这个市场，不断有新晋参与，虽有不同的专业人士协助，但实际真的是易“学”难“精”，政府若希望多些新晋投资者投入地产发展这个行列，可考虑尽量简化相关地契，及减少要求发展商建造一些难度高，或难以与主体用途兼容的基础设备或设施，除可减低开发风险、增加土地收入外，同时亦可加快楼宇建造速度，以应付市民所需。

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