土地房屋是市民最关注的问题，《施政报告》提出了一系列解决房屋问题的方法。但政府的房屋新政策集中在增加公屋供应和长远造地两方面，而私楼方面的着墨不多。

《施政报告》推出的房屋政策，社会反应倾向收货，特别是兴建简约公屋和提出明确的缩短公屋轮候时间的目标，让人觉得政府有新猷、有指标，解决低下阶层的住屋需求。

虽然政府在私楼短期内增加供应方面不见有大招数，但公众没有太大的反对声音，主要有几个原因：

第一，经济环境差劲，如果政府落猛药，恐怕又会出现1997年前特首董伯伯提出“八万五建屋计划”的处境，令到楼价暴跌，造成经济危机。所以，普遍期望是楼价温和下跌而不是断崖式暴跌。

第二，美国加息令到楼市低迷。美国联储局大力加息去控制通胀。市场利率急速上升，美国十年期国债利息升上4.1厘楼上。香港无可避免要跟随美国加息，令供楼负担上升，亦不知道利息何时见顶，买楼的需求会相当“窒手”。而发展商应对楼价下跌的手法通常是减少推出新盘，只卖手上现有物业，例如车位去顶数，新盘价格就不会明显下跌。不过，二手楼价已明显回落。以太古城单位为例，有些已回落到万五、万六元/实呎水平。在1997年的时候，以实呎计算，当时也要到万二、万三元。二手楼价的回吐幅度明显比新楼大。由于楼价本身已开始回落，市场对政府要凶猛出招杀低楼价的要求，变得没那麽强烈。

不过，政府这个房屋问题的空窗期可能只係有一年多、两年左右。关键是第一、利息总会有见顶的时候。市场现时估计，明年年初至年中，美息就会见顶，可能在明年下半年，美息会开始回落。所以，利息上升对楼市的阻吓力，应该在一年后就会减退。

第二，虽然政府没有全面放宽辣招税，但可以想像，一年之后，疫情过去，中港通关，内地人重回香港，又会重燃香港对住屋的需求。或许需求没以往般大，但也一定程度重新注入购买力。而政府大力推出吸引海外优才计划，将会有相当数量的人才流入香港，会成为私楼的买家或租户，亦会进一步推升需求。

在年多两年后，私楼需求会再回升。而政府会有什么措施可以满足这些需求呢？

今次的《施政报告》，一定程度纾缓了公屋紧缺的问题，但是，在私楼问题上，政府仍然要出力。基本方向既要增加私楼土地供应，也要增加居屋供应，以满足那些负担不起私楼市民的需要。

卢永雄

原标题：卢永雄：政府要利用空窗期调理楼市

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