及早绸缪逆周期措施,防香港楼市硬着陆

2022-10-18 08:13

香港经济内外交困,人才外流,楼价亦明显回落,近日社会要求放宽或撤销楼市辣招的声音日益高涨。高企楼价难得向下调整,此时减辣会被视为托市,难免令官员有所避忌,但时移世易,当前经济环境急遽转差,楼市已进入下行周期,而楼市与经济民生息息相关,一旦大跌,后果堪虞,当局宜预先做好逆周期措施,避免楼市硬着陆。

面对人才外流,多个政党不约而同倡议放宽针对非香港永久居民的买家印花税,以便鼓励海外人才来港工作和置业,增加其对香港归属感。地产界亦指实施十二年的辣招对压抑楼市作用不大,政府是时候审视辣招是否已经过时,无法有效应对当前复杂的经济形势,要求撤销买家印花税,以及针对市民购买第二个物业的双倍印花税。

撤辣增供应量未必托住楼价

撇除要吸纳海外专才的实际需要外,商界倡议撤辣,皆因感受到近三年的疫情反复、中美角力持续升级,再加上美国联储局持续暴力加息,令香港经济环境急速转差。股市向来是经济寒暑表,恒指今年累计下跌逾两成八,跌至11年低位,市盈率仅6点27倍,比1998年亚洲金融风暴低位8点09倍还要低。港股严重超卖,但愈跌愈有,不管是投资者抑或小市民,只要有供强积金,均会感受到亏损严重。

股市财富缩水已转到楼市,出现价跌量缩现象,二手交投淡静。差估署数据显示今年首八个月楼价累跌6.5%,业界估计全年会下跌一成,由于全球滞胀风险升温,加上地缘政治紧张,香港楼市已转势,有机会进入一个漫长下跌周期,为免楼价再大跌引发业主财务危机,进而对经济产生连锁效应,故市场有声音希望政府尽早撤辣,以免陷入财困的业主失去逃生门。

楼价从高位调整相信是政府所乐见,因辣招击退炒家,却始终未能遏止楼价升势。然而此时撤辣,恐被视为托市,是政治不正确,而财政司司长陈茂波认为,大部分业主经过银行压测才上会,楼市出现断崖式下跌机会较微。问题是,撤辣是否意味楼价一定转升。

过往政府加辣,着眼在压抑需求,楼价短暂受压便辗转反升,因市民有强烈置业刚需,但土地供应不足,加上长时期超低息环境,资金要寻保值或升值出路,而辣招扭曲市场,令二手供应买少见少,在供需失衡下,楼价出现应跌时不跌,不应升时却急升的怪现象。

然而,若现在撤辣,买楼成本减低,但市场涌现大批二手盘源,发展商亦会借好消息推盘,供应大增,客观上未必出现承托楼价效果,反而会令楼价有向下调整压力。事实上,今次楼价下跌与储局持续加息有关,港银已被逼启动加息周期,不排除之后会跟加甚至追加,供楼开支将大增,财力不足而勉强上车人士恐会断供,目前已涌现了逾二百个银主盘,直逼2008年金融海啸水平。

联储局教训早出手早受控

楼市下跌周期已成,港府绝不能以楼价仅调整不足百分七便过分镇定,因楼价若大跌,届时欲救无从,97年楼价大跌,一年内可跌四成半,负资产涌现的殷鉴在前,市民苦撑六年后,在中央推出自由行助香港经济和楼市才脱困。若港府现时寄望与内地通关救经济是不切实际的想法。

因此,特首李家超在明天发表《施政报告》,不应只着眼为吸人才而放宽买家印花税,更应以前瞻性思维去应对楼市下跌周期,开始认真考虑研究推出逆周期措施,如撤辣的可行性,冀能在未来大跌市中发挥缓冲效果,减低对经济冲击。逆周期措施宜尽早出台,不能等到楼市大跌时才做,储局低估通胀严重性,内地调控楼市而迟迟未肯放宽对房企信贷,结果是错过处理危机的最佳时机,待事态失控后才出手便太迟,将要花更大气力和时间才能扑火,届时付出的代价更大。

原标题:及早绸缪逆周期措施 防楼市硬着陆

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