▲郑州市为解决烂尾楼危机，提出30天全市楼盘全面复工。距截止日期还有4天，媒体指出，已有超过6成建案复工，但要达成目标十分艰巨。图为中国山西太原一栋兴建中的楼盘。（中新社）

河南省郑州市为了解决房地产“烂尾楼”危机，提出要“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”。距离截止日期还有4天，媒体报导指出，陆续已有超过6成建案复工，但要达成目标十分艰巨。

财新网2日报导郑州市房地产复工的情况、难点，并指出在全国主要省会城市中，郑州的烂尾楼情况最为严重。

保交楼宣示沦为表面工夫，中国烂尾楼停贷潮加剧

中国房地产行业因为监管及经济成长放缓等因素，遭遇流动性危机，多项建案因资金不足停摆，预售屋购房者集体停缴房贷掀起“停贷潮”，引发当局重视。郑州是相关问题的重灾区，也是首个提出为地产业纾困、解决烂尾楼问题的地方政府。

报导说，郑州9月6日推出“保交楼”专项行动推进至今，一些资不抵债的项目迟迟无法复工。还有一些建案虽然重启施工，但救助资金不足，复工只是应付一下官方检查，即所谓“表演式复工”。

报导指出，停工问题庞杂，郑州挽救烂尾楼难度极大。主要问题包括：纾困资金有限、追回挪用资金困难、以及当前房市低迷、供过于求，即使复工，但销售成绩不佳无法回笼更多资金的话，难免很快又会“二次停工”。

多名郑州房企人士指出，当地大部分问题建案处于房屋已售但逾期交付状态，且项目基本都是封顶以后烂尾。

根据法规，主体结构封顶，开发商就可以较大限度提取预售监管资金。因此，郑州多数停工楼盘预售监管账户里的资金几乎都已被调用殆尽。

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封顶之前，房企所投入的工程款仅20%左右，其余80%通常在封顶之后才陆续支付。一个项目正常建设周期大概需要2.5至3年，期间从封顶到最终交付至少还需1.5年，需要完成的工程建设还包括外墙、防水、砌体、装修以及园林、其他公建配套等。

为推动复工，郑州当局一方面依靠地方性纾困基金与全国性专项借款，向问题建案注入流动性；另一方面，为多个停工建案引入地方平台公司，参与项目盘活工作。

7月底，郑州市政府提出设立房地产纾困基金，母基金规模暂定人民币100亿元，同时透过各区县吸引不同类型社会资本共同出资，设立子基金。

据报导，截至目前，首批纾困基金已陆续投放到郑州7个问题建案，这些多是先前产生较大社会负面影响的项目，但它们资可抵债，风险比较可控。此外，第一批50亿元全国性专项借款已下达郑州。

郑州本地房企人士说，相关部门已经查清了各个停工建案后续保交楼所需建设资金，“但当下纾困资金有限，单个楼盘所能分配到的额度极少，无法覆盖建设资金缺口”。

以烂尾至今近10年、殃及购房者超6000户的“启福城”为例，财务数据显示其后续还需投入建设资金16亿元，拟申请全国性专项借款5.15亿元，但首批能获取的金额仅3.87亿元。

上述房企人士说，现阶段，相关部门考虑先注入一笔有限的资金，重启建案。只有项目正常运转起来，剩余资产如未售房源、车位、商铺等才有可能恢复销售，后续资金回笼。

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但也有行业人士说，“新一轮施工能够持续多久很成疑问”，因为救助资金本来就不多，官方引入的郑州地方平台公司多不具备房地产相关能力与经验，更没有资金解决问题。若想真正保交楼，归根结底还是得依靠市场。

据报导，郑州房地产大规模发展始于2017年。当时大量城中村土地集中入市，且地价处于高位。2018年，郑州新成屋销量达到38万户高峰；2019至2020两年，新房成交量逐年递减，但仍超过20万户；至2021年下半年，全国地产市场整体走下坡，郑州全年新成屋仅成交16万套，年降超30%。2022年上半年，郑州新成屋成交量年降近50%。

行业人士说，现在郑州这批出险房企里，有一类处于“躺平观望”状态。它们手上还握有少量资金，但由于市场低迷，这些房企认为，建案哪怕正常施工也很难销售出去，不如暂时停工。

这名人士说，如果郑州楼市维持这种低迷态势，100个停工建案就算一时获得救助资金实现复工，一至两个月后，当资金消耗完毕，依然可能出现二次停工。

另根据中国经济学者黄奇帆，中国房地产企业的总负债率在2018年是84%，香港房企的一般负债率则是40%。许多中国开发商从买地到建设都是以大规模融资在周转，一旦遇到经济下行的逆周期，资金链断裂的情况就像地雷一样一个个爆炸。

来源：中时新闻网