政府差饷物业估价署最新数据显示，8月私人住宅楼价指数按月下跌2.26%，为近四年来最大单月跌幅，对比去年9月历史高位，楼价指数累积跌幅进一步扩大至7.5%。从中可见香港住宅楼价逐步形成下行趋势，跌势还有转急的迹象。这反映美国激进加息造成颇大的外溢冲击，上升速度比预期为快的利率，威胁全球经济与金融稳定性，物业资产价格面临一定下行压力，置业者需审慎评估风险。

美国持续激进加息，令全球偿债成本急升与非美元货币贬值，导致债务与货币危机爆发风险大增，随时掀起大风暴。作为第三大国际货币的英镑，近日兑美元汇价跌至纪录低位，正是一个重要警号，预示危机如影随形，英镑暴跌有可能成为新一波金融危机的触发点，包括物业在内的环球资产价格调整恐进一步深化。

事实上，世界经济衰退阴霾密布，环球金融资产出现数十年来未见过的抛售潮，股市与债市已从高位大幅回落两成以上，陷入大熊市，惟全球各地房地产价格普遍仍处于历史高位附近，例如美国房价指数7月环比仅轻微回落0.3%，反映房价表现滞后，尚未充分反映经济衰退、滞胀风险因素。目前需要注视美国房价会否进一步转势向下，成为环球物业资产加速调整的催化剂。

其实，全球逾90个经济体开启加息进程，物业资产价格压力可以想见。世界银行早前警告全球多国不顾经济衰退，持续激进加息遏通胀，明年全球经济恐陷入衰退，新兴市场和发展中经济体更可能出现金融危机。不过，出乎市场意料之外的是，发达国家经济比预期之中更加脆弱，承受不了加息冲击，美国股债出现崩盘，欧盟、英国与日本货币贬值速度十分吓人，走势如同新兴市场货币，尤其是英国计划疯狂减税救经济，结果弄巧反拙，引发财赤与债务恶化的恐慌，国际货币基金组织也批评英国做法。目前英国股汇债沽压沉重，忧虑出现金融突变事件，进一步加剧环球资产抛售潮。

在全球经济下行、利率上升的环境下，物业资产难有运行，香港也不例外，但特区政府暂时不用急于出招稳定楼市，主要有下列因由：第一，住宅楼市下行是现时全球大趋势，非香港独有现象；第二，迄今为止，住宅楼价属于有序而正常的调整，下跌风险依然可控；第三，目前住宅楼价仍然偏离普罗市民负担水平，有研究报告指香港住宅楼价连续12年都是全球最难负担的地方，需要不吃不喝23年，才能圆置业梦。因此，香港楼市暂无减辣或撤辣的迫切性。

事实上，近期传出新加坡资产管理公司斥资逾200亿元，购入西半山豪宅物业，显示外资以实际行动看好香港经济前景，楼价不虞断崖式下跌。

香港住宅长期供不应求，处于供求失衡状态，对物业资产市场造成扭曲，以致楼价不正常地高企。就算过去数年受到黑暴与疫情等冲击，但住宅楼价仍然呈现顽强抗跌力，甚至逆势向上破顶。随着超低息时代结束，港息开始跟随美息上升，形成楼市下行走势，但住宅楼价适度调整并非完全坏事，从中可释出泡沫，有利楼市长远平稳发展。更重要的是，楼价健康调整，有助提升香港竞争力，为推动创新科技发展、加快经济转型创造更有利的条件。

原标题：港楼价风险可控 长远发展信心足

来源：大公报