元朗近年发展蓬勃，摩天住宅拔地而起，与乡郊地带近在咫尺。

特首李家超十月中发表《施政报告》，土地房屋问题将成“重中之重”。乡议局主席、行政会议成员刘业强接受《星岛》专访提出，新界不少乡村土地，如元朗及北区，经过多年的城市演变，早已坐拥港铁站沿线的优势，例如在元朗形点（YOHO）对出，就有由多条村落组成的大范围“乡村式发展”地带，一直具备高密度发展的条件，建议当局参考内地“城中村”的做法，让城规会考虑将这些位于港铁站覆盖范围的乡村土地，改划为“住宅”用地，以便重建为多层大厦，形容是“好过郁棕地”。他指出，部分早年落成的乡村，规划配套较差，形容有些村屋是“你遮我、我遮你”，相信业主是有重建的意欲，改变生活环境，当局可考虑在新界地区物色一至两个试点，以测试改划的可行性。

刘业强接受《星岛》专访，建议政府可以考虑改划香港部分“乡村式发展”地带，释放土地发展潜力。他指出，随着港铁站落成，现时很多新界乡村已坐落在市中心，早已具备“加高加密”的条件，“现在两、三层高，一两倍可否加至四五倍？系咪好过郁棕地呢？”他又提出：“生地变熟地咁耐，生地变熟地有程序，五年都未郁，点解熟地唔可以加倍数？”

加高加密“好过郁棕地”

刘业强指出，内地近年提出“城中村”的概念，当中有很多成功例子，如五和新村，香港亦可找一些乡村先试，“内地都系咁样做，一点三倍、一点五倍，很多村都成功，有啲系发展商入场，佢帮你倾，成功之后，政府攞返部分地。”他说，如果一两年“倾掂”，五年都有楼，不用十年后，但这些想法要有企业参与，不是纯粹土地房屋政策。他指，譬如元朗，形点YOHO对面，就有一大块乡村式发展地带，“起上嚟起码五万 、十万单位”。

《星岛》翻查资料，元朗形点YOHO对面，共有两大块乡村式发展地带，如南边围、东头村、山贝村，占地约二十七公顷；粉岭站附近，则有粉岭围；而未来北环线的新田站附近，就有新田永平村及蕃田村等。刘业强承认，有地区不适宜增加密度，譬如西贡的天桥窄，就不适宜，但如果市中心近港铁站就没有问题，如北区和元朗很多乡村式发展地带邻近港铁站，“我觉得新界人愿意开放啲”。他又举例，如新田的“乡村式发展”地带可以建高，“睇吓有无发展商埋去倾，政府比政策嗰边，如果目标为本，系可以谂吓，应该尽快。”

指新界人愿意开放

谈及建议的可行性，刘业强解释，有些村屋的配套低，如没有风景的村屋价值比较低，“YOHO两万元呎，对面啲村屋卖唔到两万元呎，有啲地方有个价值差咪有得变，如果佢已经卖两万元呎咁咪冇得谂。”他相信没有人反对土地善用，“乡村式发展”地带因为前身是农地，所以“一格格”，而且没有规划，“密到很夸张，空气又唔好，你遮住我，我遮住你。”

至于乡村式发展地的居民，是否愿意增加密度，刘业强指，“内地都系灵活变通嘅啫，睇吓大家点样win win，双赢方案实有，原本可能一个呎数，畀多少少呎数佢，实计到条数，政府有着数，原有嘅居民有着数。”被问到是否整条村一齐做，不可能一幢幢做，他回应指：“政府行为，有个政策，睇吓佢自己做唔做得成。”

刘诗韵：有政治角度考虑

熟悉乡郊规划问题的测量师学会前会长刘诗韵表示，过去曾有将“乡村式发展”地带改为“住宅”用地的案例，但全部皆属公营房屋项目，私楼项目通常也不会在城规会过关。她指出，若单纯从土地规划角度，而不理会业主的身分，当有集成运输系统贯通，邻近土地应改作高密度发展，始能具备成本效益，惟“乡村式发展”地带属于“历史产物”，土地发展意向是满足原居民的居住需要，除非村落本身已没有原居民居住，可以“灭村”，改变土地用途才会变得理所当然。“若贸然要求改划，或会令政府十分为难，因过去多年所见，政府似乎不太愿意插手乡村事务，而直接增加乡村土地的地积比率，也会予人向村民提供利益的观感，因此这不是单纯规划问题，当中也需要有政治角度的考虑。”

另一资深测量师、本身也是乡议局执委的陈东岳认为，“乡村式发展”地带若要改为“住宅”用地，相信需要犹如市区重建般，以强拍条例配合，因当中不少地段的产权已卖散，财团或村民在收购合理面积的地块后，需要再收购余下业权，始能真正释放土地的发展潜力。

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