江门楼市需时补充购买力，预期近月新盘成交价量均窄幅上落。

江门接连推出楼市新政，如推出人才政策，符合条件的最高购房补贴200万人民币，并于本月1日起生效，吸引买家于一手市场置业，令6月新盘成交量创近一年新高，其后于7月因购买力需时补充，而且内地整体入市信心受烂尾楼相关信息打击，新盘成交量录3817宗，从6月高位4782宗回落近2成，平均成交价则维持相若水平。预期近月成交价量保持窄幅上落。

康华地产大湾区部策划总监谢天洛表示，7月江门新盘录3817宗成交，对比6月的高位4782宗按月下降20%，7月成交均价则为每方米8582人民币，跟6月的8590元维持相若水平，跌幅不足1%，折合每方呎均约927港元。

从成交月走势来看，今年1至5月保持低水平，每月录约3000宗成交，观望情绪浓厚；5月底起，暂停实行限购政策，购房补贴政策陆续出台，购房需求开始释放，6月迎来小高峰，创近一年成交新高。

谢天洛预计，第三季度及第四季都会是楼市冷静期，江门一手市场受制负面消息烂尾楼事件影响，料减少15%成交量，而成交会集中在一些国企旗下，以及届近现楼物业上。他反映，最近香港人查询亦有类近的变化，比较着重发展商品牌及楼盘收楼时间，偏向国企物业及现楼物业，近日查询客源中投资客占30%，用家占70%。

二手方面，今年6月江门二手成交1615套，对比5月所录得的1460宗成交，按月升逾10%。总成交金额亦由5月的约8.49亿人民币，升至6月的约8.76亿人民币。惟平均每方米约5135人民币，折合每方呎约555港元。始终5、6月份江门楼市陆续有好消息推出，二手房成交处于一个比较合理水平，7月份一手市场并不活跃下，买家一部分流入二手物业市场。7月二手价格及成交量实有轻微上升。

预期二手价量平稳

由于未来数月都比较少大型新盘开售，谢天洛预计二手市场成交量会保持平稳上升，刚需客主导二手市场成交，预计价格会保持平稳。

另外，世纪21联动大湾区营业董事唐劼忻表示，7月住宅成交冲高回落，与年内次高接近，去货周期缩短，上个月江门多个新政推出，给予准买家一定的支持，其中江海区推出人才政策，符合条件的最高购房补贴200万人民币，于8月1日起执行；而蓬江区按照不同层次人才类别折扣标准计算配售房屋售价。放观全市，亦有公积金放宽提取条件、延长提取实现、简化提取材料、优化提取方式等措施，以促进楼市成交。停供烂尾楼主要集中在华北地区，对江门楼市成交走势影响相对其实较细。

江门楼市今年上半年相对低迷，7月出台政策放宽调控，但江门目前作为人口增速有待提升的内生型城市，更多是以吸引人才置业为主，楼市反应需要一定时间，并未产生很大的影响，江门楼市整体实际处于平稳状态。

现处于窄幅调整状态

“限购改限售”政策出台，消化一大批刚需客户，以旧换新的换楼客还在蓄力，所以预计7、8月份还是处于窄幅调整状态，9月后随形势稳定，至年底会料有较明显升势，展望将迎来一波成交的小高峰。

近月因政策的宽松以及通关政策的放松，江门有部分楼盘将香港列入目标客户群体，投放了境外的广告宣传，吸引港人查询。

故目前江门市场以去一手新盘成交为主，无论是政策亦或是发展商促销政策，都适合对住屋具有刚性需求的准买家上车。而被新盘抢去焦点，预计第三季二手住宅市场平稳继续回落。

港人购买江门物业主要是用于自用，其次是自用兼投资，节假日回内地度假，其余时间出租；自用占比约55%，自用兼投资占比35%，纯投资占10%。自用与投资的预算差别不大，基本在100至200万人民币之间。回报率一般在5%左右。

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