目前内地楼市的问题，可能比由资料所显示的情况更为严重。早前发生的两件大事可能与当前内地楼市的严重性有关：一是8月9日被称为“北京后花园“的河北廊坊市，宣布放开所有不适应当前房地产市场形势的限制性条件，同时对“北三县“（三河、大厂和香河）和环雄安周边县（市）购买住房限制性条件也全面取消。二是8月8日内地Ａ股市场有52家房地产上市公司股价跌破净值，占比达66％。8月10日，在香港上市的内地头牌房地产企业，其股价全部暴跌。
“烂尾楼事件“或酿负向循环
对内地楼市问题，从年初就开始在讨论，多数分析认为这是一种趋势及周期性调整，但随着疫情放缓，房地产宽松调控政策全面落地，内地楼市增长还是会持续的。但是，7月份爆发的“烂尾楼停贷事件“不仅把6月份刚转好一点的内地楼市又打回到原型，而且让内地楼市陷入更严重的危机，并可能导致严重的负向循环。所以，有人提出，现在是稳楼市该出手的时候了。这也是廊坊市打响全面取消楼市购买限制性条件全国第一枪的重要背景，随后的时间里，中国各城市会纷纷仿效。
按国际投资银行摩根士丹利的报告，未来中国房地产政策有三条路径：一是进取型，地方政府以无所不用其极的方式，出台全面强刺激政策救市，以此来重造2016年以来内地楼市的繁荣；二是温和型，维持过去一年的政策趋势，集中改善楼市需求，在这种情况下，内地楼市至少要到年底才可能小幅回升；三是保守型，即不再推出新的提振楼市政策，暂停宽松周期方针，在这种情况下，整个市场情绪大幅转差，系统性风险的担忧加剧，中国楼市将陷入更大困境。
不过，按照经济当局的意愿，并不存在多条途径，唯一的一条就是如何让内地楼市走出当前的困境或如何现实“软着陆“。因为，这涉及ＧＤＰ的增长、地方政府的土地财政、内地银行体系的金融安全等一系列重大问题。所以，在7月28日中共中央政治局会议上，所要求的是在房地产市场稳定的前提下“保交数“，并要求地方政府以此为原则让政策落地。2016年以来，内地楼市商品房销售一直保持在10万亿元以上，到2021年增长到18万亿元以上，就是这种政策思路所刺激的结果。
青年承担风险能力弱
不过，内地楼市经过2016年以来6年的爆发式增长（在此期间商品房销售额达92万亿元以上），整个房地产市场的形势及市场运行的底层逻辑发生了巨大变化：一是房价快速飙升，并由一线二线城市向三线四线城市全国性普遍蔓延，到2021年内地楼市平均房价达到每平方米16000元；二是内地城市居民平均居住面积由32平方米上升到42平方米以上，在绝大多数三线以下的城市，三口家庭持有三套住房是常见事情，三线以下城市住房基本上处于严重过剩的状态；三是城市居民的负债率全面上升（在此期间个人住房按揭贷款达16万亿元以上），而且债务承担者主要是三线四线城市收入不高、承担风险较弱的30岁左右的年轻居民；四是此期间房地产市场空前繁荣，也导致了房地产开发企业快速增加（到目前为止有10万家以上，大于全世界各国房地产商的总和）及房地产开发的规模快速扩张和膨胀，负债率快速上升。房地产开发商的债务危机最终在2021年开始爆发。
再加上人口结构的变化、新冠疫情的暴发及持续、国际市场的外部冲击等，内地楼市运行的底层逻辑已经发生了根本性变化。在这种情况下，如果还是以房地产市场稳定为前提，全面放松所谓购买住房限制性条件，其效果如何，当然是令人十分质疑的。这也是今年上半年以来各地方政府出台无数房地产救市政策（降低首付比例、降低按揭贷款利率、降低购买税收及费用、给予财政补贴等），但实际效果十分有限的原因所在。这次廊坊市全面取消购买住房限制性条件，其能够起到作用同样是十分有限的。
因为，房地产市场稳定的核心是稳房价。这就意味着，在房价不调整的情况下通过地方政府的强刺激政策来重启房地产市场繁荣。但实际上，在当前的市场形势下，这已经是不可能的事情。因为，今年以来，过去20年只涨不跌的房价，出现全国性普遍下跌，特别是三线以下城市的房价下跌幅度更大。一旦房价下跌，一旦房地产市场预期逆转，这种房价下跌的趋势要改变并非易事。特别是在政府“只住不炒“的市场定位下更是如此。
让房价回归理性
还有，假定当前的房价没有下跌，但全国平均房价在每平方米16000元水平上，内地居民有支付能力的需求在哪（目前中国有8亿以上人口月收入2000元以下，一年收入不足购买一平方米住房）？可以说，当前内地各城市的房价，无论是绝对价格（购买住房者实际出价）还是相对价格（居民收入房价比、住房租金收益率等）都处于世界高位时，房价不调整，需求根本无法释放。因为，在政府看来，如果房价下跌，住房需求会迅速萎缩，甚至于负增长（最近不少城市的二手房挂牌成倍增长就是住房需求负增长），房价进一步下跌及需求萎缩，并由此形成恶性循环。这也是地方政府要出台房价限跌令、不愿房价下调的根本原因所在。但是，房价不向下调整，楼市要实现“软着陆“几乎是不可能的。目前中国有关管理当局正陷入这种严重的两难抉择之中。
所以，内地楼市要实现“软着陆“，就得承受剧烈的阵痛（比如土地制度改革、税收制度改革等），就得让房价回归理性，通过房价向下调整来释放住房的消费性需求，否则，如果以更为复杂的方式来稳房价，只能是以时间换空间，未来房地产市场可能面临的问题会更多。
来源：香港商报 作者：易宪容
