政府耗资逾一千二百万港元制作、于爱丁堡广场的展城馆举办的“继往创未来”展览日前开幕,展示香港过去及未来基建发展,当中特设专题展区,介绍明日大屿人工岛的初步规划概念,形容为“城市创新的典范”,展区亦花了不少篇幅强调其“绿色宜居”、“可持续”、“繁荣多元”等。说来动听,但现实又是否如此?
“人工生态”掩饰破坏
首先,近二十多年大屿山接二连三的大型填海工程,由香港国际机场、东涌新市镇至石鼓洲焚化炉等,已严重破坏原有自然生态。以港珠澳大桥和紧接的机场三跑为例,动工后中华白海豚数量大跌近六成,甚至连续五年绝迹于港珠澳大桥所在的东北水域。前车可鉴,政府却仍把明日大屿这庞大的填海工程包装成“推动生物多样性”及“可持续发展”的项目,声称交椅洲人工岛能透过“城市林木”将附近现有岛屿和水域的自然生态延伸到人工岛上,有试图以“人工生态”掩饰工程对原有生态的破坏之嫌。
当局用力唱好的,还有明日大屿的经济收益。政府多次形容明日大屿为“第三个核心商业区(CBD)”,此次展览亦不例外,说成人工岛是“集生活、娱乐、工作的商业区”,所预留逾一百公顷填海土地以提供四千万呎商业楼面,将带来巨大经济效益,并解决核心商业区写字楼供应短缺问题,可是此需求真的存在吗?
有房地产顾问公司最新报告指出,截至上月底,香港总体甲级商厦空置面积创新高,达九百八十万呎,相当于五幢中环国际金融中心(ifc)二期的总楼面面积;整体甲级写字楼的空置率亦上升至百分之十一点九,为二○○三年第三季以来的最高水平。以地区来看,大中环甲级商厦空置率达百分之八点二;政府欲转型成第二个CBD的东九龙,空置率更比上季进一步增加零点三个百分点至百分之十四点六;其他地区如湾仔/铜锣湾、港岛东及尖沙嘴,则均录得双位数空置率,是自一九九九年底后,首次再有四个地区的空置率达双位数。
甲厦供过于求
再者,需求下降非短期现象。根据政府《香港物业报告二○二二》,甲厦空置率早于疫情发生前的二○一八年便已持续上升,近两年的使用率更出现负增长,可见整体甲厦已供过于求。有全球房地产服务商早前亦发表报告指,面对疫情持续,多家金融机构正改用弹性上班方式,实施在家工作政策,并打算在租约到期时缩减规模,有银行更预料将缩减两成办公室空间。
值得注意的是,规划署于二○一六年发表的全面策略研究《香港2030+》所估算,至二○四一年核心商业区甲级写字楼的用地短缺仅八点九公顷,但政府于二○一八年却突然提出明日大屿至少有一百公顷填海地作商业发展,两者相差达十一倍,但当局至今仍未有明确解释填出大量商业用地的需求从何而来。
无论甲厦需求是一开始已被高估,还是现时空置率高企、前景不明朗的情况,也反映出政府若仍强推明日大屿的话,恐填海地晒太阳或滞销,这“蚀本生意”不但会令港人白白牺牲了海洋生态,更要面对财政崩溃危机。注定烂尾的故事,花多少力气也难以说好。事实上,香港真正欠缺的是全面规划及善用棕地的政策,尤其北部都会区内已有逾千公顷棕地,政府应对症下药,才会说好香港城市规划的故事,真正做到“城市创新的典范”。
陈可淳
绿色和平资深项目主任
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