星岛调查:港人置业意向上升,36%“无壳蜗牛”计划上车

发布时间:2024-06-17 08:10

港府今年2月底为楼市“全面撤辣”,香港楼市持续回暖,虽有说撤辣效应已散,但港人置业意向明显有所提升。星岛新闻集团最近进行“港人置业意向”问卷调查,发现近半市民有信心今年下半年楼价将会上升,而且有高达36%无壳蜗牛表示有意置业,当中近4成人甚至计划在1年内上车。

港人置业意向

▲楼市撤辣后,差饷物业估价署近两个月的楼价指数已连续见升。

楼市撤辣后,差饷物业估价署近两个月的楼价指数已连续见升;对于下半年楼市前景,星岛问卷调查显示,48%受访市民预料下半年楼价上升,当中大部分人估计升幅在一成之内(43.6%),多于预料楼价会下跌的受访者(35.9%)。

调查又发现,有高达36%无壳蜗牛表示有意置业,当中近4成人更打算在一年内上车。这批楼市潜力买家多属中产人士,44.7%月入3万以上至6万元,两成人更达6万以上至10万元,主要在观塘、沙田、葵青、元朗、屯门租私楼住;他们偏向看好启德、西九、北部都会区为最具升值潜力的地区。

有建议为首置提供税务优惠

这批市民的置业意愿,实属刚性需求。他们在问卷调查中提出的建议,包括希望政府可为新婚夫妇提供置业优惠,或者为新生子女提供换楼津贴等;亦有人提出可放宽私楼按揭年期上限,让40年以上楼龄可照做9成按揭,令市场增加上车盘;也有建议政府为首置市民提供首10年税务优惠,减轻经济负担;另有受访者希望政府从土地政策着手,加强供应和管理,释放更多如棕地等,用于住宅用途;更有意见大胆提出可仿效内地送户籍谷楼市,让外地人来港买楼送身份证,增加需求。

都会大学高级讲师林一鸣及浸会大学副教授麦萃才均认为,市民对楼价前景转正面趋势,反映大家都预期美国今年下半年将开始减息,以及因租金上升而驱使的置业需求。

林一鸣指出,楼价回升会是触发市民入市的原因,“楼价越升,买的人越多,现在横行,相信大家都只在观望,当然楼价跌,大家就更不想买。”麦萃才亦估计市民,特别是投资者都在等美国减息,当楼市出现升温的预期,就会考虑入市;加拿大早前已率先减息,而美国9月减息的机率亦已升至7成。

祥益地产总裁汪敦敬认为,调查结果与现时市场情绪脗合,市民已看到经济数据及前景改善,“看客观数据,今次回复快过2003年,当时要3年时间才到全民就业的3%(失业率),但现在半年就达到。很多行业回复中,但由于未及2018、2019年繁荣,才被认为不景气。”

他认同市民的建议,政府可在首置措施落工夫,例如重推置业资助贷款计划,低息或免息借首期助年轻人上车,进一步刺激需求;麦萃才表示,只要私楼供应保持稳定,给市民每年供应数字的预期,市场平稳发展,便会吸引有刚性需求的人置业;林一鸣则认为,让香港继续发挥自身优势,搞好经济,当市民有人工加、有钱赚,自然会买楼。

专家料下半年楼价平稳偏好

至于市民置业与否的关键因素,星岛问卷调查显示,近4成人表示主要取决于楼价,其次为个人入息及家庭需要。不过汪敦敬坦言,楼价就算再跌一半,买家仍会觉得高,“我做了这行42年,就算沙士,(买家)也不会觉得平。”他认为楼价孰高孰低,十分主观,较受市场气氛左右;用家事实上应以个人收入衡量,动用3成收入可供到楼的话,其实就可入市,“自住不用多想,供得起就买,不用睇市,用家睇市最论尽,准备好就应入市。”

按目前楼市走势,专家均认为正向好的方向发展,尤其今年减息机会仍然高。林一鸣相信下半年甚至明年,楼价会在3至5%之间上落,横行机会较大;汪敦敬则料楼价会缓慢回升10%以内;麦萃才亦预料会缓慢回升10%以内,楼价平稳偏好。

输入专才成楼市新动力

港府积极推出多项输入专才计划,截至3月底,已有约11万人才经各项人才计划来港,加上2月底撤辣后,非本地买家已毋须支付任何辣税。星岛问卷调查显示,有逾5成受访市民同意输入专才能为香港楼市带来正面作用。

麦萃才以新加坡为例,当地的专才计划推行多时,大量移民涌入成为当地楼价及租金上升的主要动力。政府近年着力增加人口,例如鼓励市民生育,但有关政策未能令初生婴儿数量大升,他认为即使年轻夫妇愿意生育,这些家庭亦要数年时间才需要换楼。

“移民入来的人,高薪、高学历、高技术,来港要即刻住,所以物业需求是即时的。”麦萃才指出,就算专才不买楼,租楼亦会推高租金收益,推动投资者入市,而且租赁市场变得旺盛,个别单位改卖为租,亦会减低放售物业数量,间接对楼价有正面影响。

香港持物业者多是中老年人

林一鸣亦认同,专才是支撑香港楼市的一股新动力。他表示香港楼市跟日本类似,7成物业由50岁以上的中老年人持有,年轻人不想买楼、中年人也没有动力换楼。即使父母掏腰包给子女置业,但这些需求始终有限。因此香港楼市的购买力,很大程度上要靠内地人及专才。

不过,他发现近年内地人心态转变,由以前爱买香港楼,现在则租楼为主,“以前十个里面,七至八个想买香港楼,现在变到得两三个。若他们认为香港跟内地城市生活情况越来越接近,为何不在内地买?在上海、深圳买,发展潜力或更好。”但林一鸣补充,即使买港楼的内地人比例降低,数量上仍然庞大,“未来每年十万八万个(移民),即使10个有3个买,也有3万人,足够支撑楼市不会大跌。”

拥两层楼多住港岛东

今次问卷调查,统计了受访者在18区的居住分布,发现有意置业的无壳蜗牛,主要居于观塘、沙田及葵青区,分别占11.2%、9.7%及9.4%。

另一边厢,有楼收租的市民分布不太一样,拥有两个或以上物业的“收租富户”,多居于港岛东、沙田及西贡区,分别占12%、8.8%及8.6%。

调查也有了解市民对于政府或地产业界协助置业措施的意见,不论有意置业的无壳蜗牛,还是月入逾10万元的高薪族,最多人希望政府可推动低息贷款,例如与金融机构合作,让市民以更低成本置业;部分人士更建议,政府应准许市民提取强积金用来置业。

高薪族多盼按息可减少

另有准备置业的无壳蜗牛,期望政府可以加快房屋供应,令楼价回落;亦有人明言,要令市民对楼市前景有信心,“楼价跌唔紧要,最紧要平稳发展”。

而在月入逾10万元的受访者中,最多人希望按息可以减少,也有人建议政府为首置、年轻或新婚家庭等特定群组作出担保,以解决首期不足的问题。

虽然楼市已撤辣,但很多中产仍希望进一步减印花税,以及放宽按揭成数,“现时香港楼价仍然偏高,政府应容许银行加大按揭的成数,让市民容易上车”。不过,也有意见希望政府减少干预,“市场自然有调整能力”

以上内容归星岛新闻集团所有,未经许可不得擅自转载引用。

相关阅读
热门文章